房地产“崩盘论”警示了谁？

xboondg

近日，一个“中国房地产崩盘时间表”的帖子在网上疯传。该帖回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。如果我们客观地分析，虽然中国房地产目前的确存在泡沫，而中国2005年-2008年房地产市场走势与日本颇为相似，但在银行体系、人口结构、城市化程度等诸多方面也与日本有着天壤之别，不可将眼下的中国楼市同当年的日本楼市进行简单的类比，更不应将楼市夸大到即将崩盘的程度。

　　但房地产“崩盘论”无疑还是给了我们很多的警示。眼下高高在上的房价已超出民众所能承受的极限，尽管今年“两会”期间高房价成为代表委员关注的“第一热点”，但民众看到的不是泡沫在变小，而是地王仍然频出，房价仍然在涨，政府调控仍然不到位。国家统计局公布的最新数据也显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。因此，买不起房的人产生焦虑，进而无奈地希望房地产崩盘。尽管这种不管不顾、充满破坏性的情绪事实上未必理性，因为房地产崩盘，对老百姓而言并无好处，但是对于中国高房价的制造者来说，房地产“崩盘论”无疑更是一则警世危言。

　　首先，它警示了无良开发商不应将房地产业暴利建立在对老百姓财富掠夺的基础之上。人们痛斥“地王”的原因是“地王”推高了房价，高房价又剥夺了居民的居住权。这本质是一个财富通过“地王”再分配的过程，在这个再分配中，地方政府通过“地王”和高房价间接掠夺了百姓财富，使得许多百姓成为负翁和房奴。就在前一段时间，国资委连发两道金牌，叫停非地产主业央企不务正业的“玩票”行为，但大多非地产主业央企的房地产业务还在运作当中———媒体日前的报道称，78家央企中只有2家开始行动，退出房地产行业。此外，人们痛恨房产商推高房价更直接的原因，还在于在房地产开发、销售流程中存在着多种“黑箱”操作。这主要表现在大肆创造“地王”、囤地待涨牟暴利、囤房捂盘惜售、故意制造虚假信息，诱骗百姓购买等等方面。如果任由这样的行径继续下去，那么，中国房地产业的风险势必越来越大，房地产业的泡沫破灭也不是没有可能。

　　其次，“崩盘论”还警示了把自身利益与开发商“捆绑”在一起的银行家们。当前楼市持续攀升，银行贷款给开发商几乎是稳赚不赔的事。因此，一些银行在贷款给开发商时，要么审核流于形式、要么监管不力，甚至成为开发商违规骗贷的“帮凶”。在监管部门三令五申收紧开发贷款的当下，仍有不少银行人士无惧压力，把能够抢到优质的开发商、把钱贷出去，当作是最大的成功。在这方面，美国银行业无疑给了我们很多的警示。金融危机后，全美倒闭的115家银行由于借款者欠贷不还、形成坏账的贷款中，大部分是房地产开发公司的贷款。中国的银行家们如果还没有对房地产贷款风险有足够的认识和准备，那么，今后一旦房价下跌，就会给金融业酿成巨大的风险。

　　再次，房地产“崩盘论”无疑还警示了各级地方政府。事实上，近段时间来，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。但调控政策收效不大，使得民众相当失望。“崩盘时间表”其实也体现了民众的希冀与期盼，当前公众迫切希望有一个强有力的措施出台，能彻底根治楼市高烧。此外，各级地方政府更应该在调控楼市的现有基础上，强化楼市风险意识，不断提高调控效率，并加大调控力度，早日挤出泡沫，让楼市实现“软着陆”。

　　最后，“崩盘论”还警示了房地产投资人。房子首先是一种基本民生产品。当百姓对住房的实际需求遭遇大规模投机活动，所产生的“繁荣”绝非社会与市场之福。要知道从来就没有稳赚不赔的市场，房价也不会只涨不跌。房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。所以，要想让房地产市场健康发展，特别是让房价归于理性，适当限制房地产的投资属性当是问题的关键。

　　尽管中国国情与当年的日本大大不同，房地产几年内崩盘的可能性几乎为零，但我们仍然要吸取日本房地产泡沫破裂引发经济大衰退的教训。中央已将抑制投机性购房作为我国下一阶段调控房地产市场的主攻方向之一，但能不能抵制住虚假繁荣的诱惑，坚定地将相关政策执行到位，这需要政府、企业和金融机构付出更大的努力。

http://finance.sina.com.cn/money/roll/20100402/09533270374.shtml

freezingdust

外国的年轻人买不起房，也没有强烈的买房意愿。而中国的年轻人都“买得起”房，因为父母会倾其所有的帮助。中国人的购买意愿和购买能力实际上都远超过了西方国家，地产商和投机商会担心房屋崩盘吗？消费习惯和观念不是一朝一夕能够改变的，所以中国房价，特别是大城市的房价也不是一朝一夕的能够降下来的，除非抛开市场经济的规则，完全以计划经济的模式来管理中国房地产。

ggmch

房产崩盘 国家就完了 房产继续走高 国家也完了

现在要控制稳步回落 是为大策

popop_ryan

再不控制，崩盘时迟早的。看看中国有多少新建的“空城”“鬼城”~

黄家驹

鬼城是忽悠人呢  崩盘不是时候啊

roytest001

关键是丈母娘的钢性需求呀，作为一个80后适婚男青年，我表示压力很大。

绝情人

不涨不跌

兔毫

关键是丈母娘的钢性需求呀，作为一个80后适婚男青年，我表示压力很大。
roytest001 发表于 2010-4-3 12:15

    同情，也同情一下自己

freezingdust

需求和中国人的购买力，以及房屋的特殊属性，让开发商有恃无恐。开发商、银行、政府某些利益集团才会抱团炒房，就连那些被他们不断灌输的理论洗了脑的散户也更在他们屁股后面哄抬房价。要解决这些问题，政府的监管是必须的。但如果中国人不能渐渐的改变自己的某些观念，房价绝非一朝一夕能够降得下来。

中山水寒

需求和中国人的购买力，以及房屋的特殊属性，让开发商有恃无恐。开发商、银行、政府某些利益集团才会抱团炒 ...
freezingdust 发表于 2010-4-3 17:40

据我所知，上海、北京、深圳等地的商品房空置率很高（50%左右）。如此高的空置率，但是泡沫还能维持到现在真是个奇迹。

freezingdust

据我所知，上海、北京、深圳等地的商品房空置率很高（50%左右）。如此高的空置率，但是泡沫还能维持到现在 ...
中山水寒 发表于 2010-4-3 17:47

    空置50%开发商还是赚翻了，这些房屋虽然暂时空置了，但旺盛的需求仍然从在，全民炒房的激情依然不减，开发商知道过几年总还是会有人买，他们并不会急于低价抛盘。而大多数中国人还是不习惯租房，买房仍是他们的第一选择。如果很多年轻人有买不起房就长期租房，10年甚至20年以上也不买房的观念，那房地产商才会真正的有危机感。
    当然，政府也负有监管不利的责任，当初为了表面数字的风光，对房价的放任造成了今天这个骑虎难下的局面。但这其实是所有发展迅速、人口众多必然会面对的阵痛期，日本也经历过，而现在轮到了中国和印度。去看看孟买的房价和当地收入，你会发现他们所面对的局面，和上海一样。政府有一定责任，但这其实也是市场经济发展中大国所必然要经历和面对的特殊时期。

yayoo

房地产和国家都没得救了。

seema

我无语了，看着大家都疯了

小李飞刀zjg

金岩石：楼市崩盘时间表算错了

坊间流传着一个“楼市崩盘时间表”，作者大概是刚刚看完美国大片《2012》后一时兴起，看到中国楼市和日本楼市崩盘之前的三年“惊人相似”，于是臆测了楼市即将崩盘的警世危言。较早提出中国楼市在重复日本式“超级泡沫”的学者中有我一个。认真比较中日两国楼市的价格曲线却会得出相反的结论，因为若干关键性经济指标的“相似性”，不是日本楼市崩盘的前夜，而是超级泡沫升腾的前夕。

　　日本楼市的崩盘是在1991-1992年开始的，至今约20年，累计下跌近70％，主要原因是地价下跌，1992年至今，日本地价的下跌幅度超过50％。俗话说，土地是面粉，房产是面包，面粉与面包的互动，背后是人口与货币的流动。人们今天关注土地在“招拍挂”之中“地王频现”，地价上涨推高房价是不争的事实。在当年的日本，地价飙升的阶段发生在1975年之前，特别是1961-1973年间，此后地价涨幅趋缓，1985-1991年间，地价的平均涨幅仅为7.6％。若拿日本与中国比较，中国刚刚开始地价飙升，而房价脱离地价相对独立的疯狂上涨将发生在下一个阶段！

　　再看城市化的进程。右图说明：中国目前45％-46％的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985-1992年间是城市化率61％-63％，即城市化最后完成的阶段。城市化通常是在人均GDP达到3000美元后加速。此时城市中产阶层逐渐形成，都市生活的主题从“衣食”提升到“住行”、从柴米油盐到股市楼市，这时才会在城市化的进程中推高房价。按照城市化率和人均GDP的标准，中国现阶段大致相当于日本的60年代末。日本经济是在60年代初人均GDP超过3000美元，并在1968年跃升为世界第二大经济体。

　　再看城市交通网的形成。日本的高铁时代发生在60年代末到80年代初，而中国的铁路提速是在1997年才开始的。在1997年，全国铁路的平均时速不到60公里，过去12年完成了六次铁路大提速，现在主要铁路的时速超越200公里的追风速度，走完了日本铁路20年的路，超过日本1980年达到的水平。高铁时代是日本城市化的加速阶段，人口流动与货币流动导致财富向大东京都市圈集中，房价上涨如同一匹脱缰的野马，不仅脱离了城市原住民的收入水平，而且脱离了地价上涨而特立独行。在城市交通网形成之后，1984年，日本提出把东京建设成为国际金融中心的国家战略，东京楼市如火上浇油，东京股市如礼花齐放，两大超级泡沫相互激励，先直上云端，后飞瀑而下。

　　前车之鉴，后事之师，比较中国和日本的楼市泡沫，目的不是要再拍一部好莱坞惊险大片，而是要防范资产泡沫的破灭及其诱发的金融风险。资产的泡沫化已成为现代市场经济的常态，这是现代政府宏观调控经济的政策体系所必须支付的代价，所以在凯恩斯主义时代，资产泡沫的生成与破灭逐渐演变为现代经济的周期现象。

　　在资产泡沫的生成阶段，泡沫化的资产是一种财富形态，通常伴随着经济从复苏走向繁荣，虚拟经济的繁荣产生泡沫，实体经济的繁荣在泡沫中升腾。此情此景亦如老子曰：道者，有无相生，道生一，一生二，二生三，三生万物。所以在这个阶段，部分资产泡沫会在实体经济的繁荣中化虚为实，转化为真实的财富。由此演绎，资产泡沫持续的时间越长，化虚为实的比例就越高，所以要学会与泡沫共同成长。

　　在资产泡沫累积过度或过快膨胀之时，国民经济进入非理性繁荣的阶段。本阶段资产泡沫吹弹可破，随时可能因偶然事件触发泡沫破灭而酿成危机。危机爆发的经济破坏力因时因地而异，一方面取决于国民的风险承受力，另一方面取决于政策干预的及时性和金融体系的稳定性。还是以日本经济为例，1989-1992年间，楼市股市两大超级泡沫相继爆裂，从最高点计算，两市的指数跌幅都超过了70％。但经过了长达20年的“颓废”，日本至今依然是全球第二大经济体，这不能不感谢超级泡沫生成阶段所积累的巨大财富。如果把一个超级泡沫的长周期看做是一个经济轮回，日本经济的起飞和陨落震惊世界，盈亏相抵，日本经济发展的净效益还是很高的。当然，我们不应该重蹈日本经济泡沫的覆辙，而应该从日本楼市的暴涨暴跌之中看到化解风险的致富之路。

　　泡沫化的财富来自于一种新的生活方式。富贵险中求，财富即风险。从长期的经济周期波动中理解资产泡沫的经济效益，人们就能够接受下述结论：资产泡沫并不可怕，可怕的是对资产泡沫的漠视与恐惧；捅破泡沫很容易，而难能可贵的是让资产泡沫化虚为实，化险为夷。至少可以说，我们有能力延长资产泡沫的生成周期，抑制其过度或过快的膨胀，延缓其爆裂或破灭的时间，化解其破坏或震荡的冲击。 （作者系国金证券（600109）首席经济学家）

http://finance.jrj.com.cn/opinion/2010/04/0923227270098.shtml

随时马甲

关键是丈母娘的钢性需求呀，作为一个80后适婚男青年，我表示压力很大。
roytest001 发表于 2010-4-3 12:15

    同志啊！共勉吧

xboondg

这张崩溃时间表反映了大多数人无法公平地享有财富增值机会的愤怒

舒晴曼妙

世界上还没有任何一个国家，是依赖房地产业支撑经济命脉的。1997年香港楼市泡沫破裂，房价在一年内缩水一半；上世纪90年代初日本房地产陷入低迷，导致日本经济20年一蹶不振。前车之鉴，殷鉴不远。要避免我国楼市崩盘的命运，毫无疑问只有打压房价这一条路可走，别无他途。

coolplay

现在的中国社会是炒房者越炒越赚，真正的买房者是买了就套。社会贫富差距迅速拉大，ZF如果想改变经济增长方式，促进内需，不真正治理房地产，不坚决打击炒房者，这种经济繁荣的泡沫迟早是会破灭的，只是时间早晚问题，也许10年或者更久些