外资涌入中国房地产是福是祸?

tcgmeo

在国内房企融资“搁浅”的同时，另一方面，外资却变得“兴奋”起来。上海海善投资一位经理表示，近期外资在房地产领域相当活跃，不但开始考察收购项目，还有一些则与国内开发商进行接触。热钱的涌入正是瞄准国内开发商的资金缺口，有一些是想钻国内调控的空子，以图获得更高的利益。
　　“国十条”等调控房地产的新政出台后，在短期内收到一定效果，部分地方的房价已有一定的下降，重点房地产企业的融资计划也基本处于“稍息”状态。虽然媒体报道说证监会并没有叫停房企再融资，但实际上除了个别央企的再融资计划，在多数房企融资将就此搁浅。
　　在此情况下，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国房地产市场。中国监管层从2月开始的在13个外汇业务量较大的省市组织开展的应对和打击“热钱”的专项行动中，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73.5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。　

这73.5亿美元，相当于在3个月内，流入境内400多亿人民币的“热钱”。据分析，这73.5亿美元有较大部分已涌入国内房地产市场。当前，由于欧洲债务危机暴发，使国际资本逃离欧洲，而中国房地产市场的资金的需求巨大，成为这次国际资本的“避风港”。摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、美林、瑞星思达、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等顶级跨国投资公司已不同形式进入国内房地产业。
　　其实，早在2010年初，监管层就已注意到境外“热钱”流入房地产市场潜在的风险。2009年底到2010年一季度，国内房地产市场异常火爆。当时美元套利交易升温很快，境外资本流入国内显著增加，许多拍出“地王”价的公司都具有外资背景。有数据显示，2009年在上海千万豪宅的购买者中，拥有上海户籍的仅占10%，而外籍人士和港澳台人士则分别占23%和16%。
　　中金公司首席经济学家哈继铭认为，中国居民可投资的渠道过于狭窄，即使当前出台了调控房地产市场、打击投机的政策，居民仍会走回老路。中国居民财富中，政府提供的和个人投资的社会保障和养老产品占比不足2%，房地产占比却高达60%；而发达国家则分别为20%以上和30%至40%。这说明中国资本市场和社保的薄弱导致居民用房地产替代，从而推高房价，也提高了“热钱”流入炒房的概率。　
近期外资频繁在中国房地产市场的活动预示着新一轮外资投资房地产热潮的即将开始。出现这种情况，至少有两方面的原因。首先，中国房地产业是一个暴利行业，吸引国内所有行业不同的资金都进入房地产市场，导致产业结构及发展模式完全扭曲。如果不加限制导致外资进入房地产业，这种产业结构与发展模式扭曲的态势不仅不会改变，反而会进一步恶化。
　　其次，房地产业具有利益分配功能，外资大量进入，不仅令外国投资者通过这种投资获得巨大利润，也将令中国的国家利益受损，由全体人民共享转移为少数人享有。这种利益转移机制不仅会造成中国财富向国外转移，也会造成国内居民财富分配越来越不公，并引发严重的社会矛盾与冲突。外资进入房地产会引起如此巨大的问题，政府部门对这些简单的常识应非常清楚。
　　外资涌入中国房地产是福是祸，实际上已是泾渭分明。只不过让我们担忧的是，“国十条”等调控政策只针对内资，而不涉及到外资。更值得注意的是，今年4月，《国务院关于进一步做好利用外资工作的若干意见》中规定，《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。
　　决策层将这一审批权下放至地方政府，在一定程度上便利了外资涌入房地产。当前，中国房地产市场的症结在于，不少地方政府把推高房价作为谋求GDP增长的工具，房地产业所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取财富的工具。在这样的情况下，如果还让境外“热钱”大规模参与其中，只会令这种利益分配机制更为复杂，让绝大多数民众与国家的利益受到伤害的可能性更大。


http://intl.ce.cn/zgysj/201006/07/t20100607_21487859.shtml

举杯邀明月

把房价降下来，热钱就只有割肉出去了，就看政府有没有这个决心。

qinxiu89121

把房价降下来，热钱就只有割肉出去了，就看政府有没有这个决心。
举杯邀明月 发表于 2010-6-7 13:40

    想法太简单，你就没想，房价跌下来，外资正好更多的涌进来捡便宜货，中国只要保持经济增长，房价就不可能大幅度下跌，或者短暂下跌后，还会再度上涨，人为地用不合市场规律的手段把房价打下来，只会便宜了那些掌握住政策脉搏的人。老百姓永远都是后知后觉的。

举杯邀明月

想法太简单，你就没想，房价跌下来，外资正好更多的涌进来捡便宜货，中国只要保持经济增长，房价就 ...
qinxiu89121 发表于 2010-6-7 13:54

你说的是实情但没解决方案。

charmingboy_123

想法太简单，你就没想，房价跌下来，外资正好更多的涌进来捡便宜货，中国只要保持经济增长，房价就 ...
qinxiu89121 发表于 2010-6-7 13:54

    在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。

luckyday

外资涉足的多为高端地产，利润更为丰厚，因此，与其说外资看好中国楼市，不如说外资看好中国楼市的高额利润。

　　事实上，房地产业的高额利润在一定程度上抑制了高新产业的发展。因为资金大多集中房地产，必然导致产业创新投入的不足。同时高额利润造就了大量的“食利”阶层，也阻碍了社会经济不断创新发展的活力，笔者认为，大量高价楼市“食利”阶层的存在，其实是对自我奋斗公平竞争自由创新的市场经济精神的极大腐蚀。笔者认为，市场经济发展的终极目的是通过激励保护创新，不断促进保护一个社会经济发展的动力与活力，而对自由创新的市场经济精神的激励保护与尊崇，这才是两百年来市场经济理论优胜的根本。

　　我们必须看到，外资涉足高端地产，一定程度上可以拉升房价。面对着日渐强势的日元或美元，外资拉高房价后赚足钱了走人，这也不是不可能。

绝世武功

国际热钱"反扑"国内股市楼市?

　以博取人民币升值和加息收益为目的的国际游资正在加速向中国市场“涌动”。继4月份我国外汇占款增量超2800亿元创年内天量后，8月份我国新增外汇占款达2430亿元，创出年内次高，股市、楼市仍是热钱青睐之所。

　　外汇占款是银行收购外汇资产而相应投放的本国货币，贸易顺差、外资使用以及海外热钱流入等因素均可引起外汇占款大幅上升。而根据商务部公布的数据，8月份我国贸易顺差为200亿美元，远低于7月份的287亿美元。同时，8月份我国实际使用外资（FDI）为76.02亿美元，同比仅增1.38%。中国社科院世界经济与政治研究所研究员孙杰指出，在贸易顺差增量骤降30%且FDI上升幅度不明显的情况下，外汇占款却出现了大幅增加，这意味着国际游资已进入了中国资本市场。

　　据华宝证券研究所金融创新组分析师张金洪测算，8月份新增外汇占款中疑似热钱的部分为553亿元，而此前三个月该部分一直为负。“一般认为，这是由于此前的地产新政等紧缩政策导致国内资本市场表现不佳，从而引发热钱流出所致。而自从6月22日人民币突然启动升值以来，热钱流出的步伐显著放缓，直至8月份再度转为净流入。”

　　国家外汇管理局副局长邓先宏曾表示，热钱进入的重要目标就是进入股市、楼市获取资产价格上涨收益。孙杰指出，目前进入我国的热钱主要是为博取人民币升值和加息的收益，同时在楼市、股市等市场获取投资收益，但计算热钱进入股市、楼市的具体规模非常困难。他介绍道，热钱常常以合法渠道进来，大多隐藏在经常项目下的贸易、收益和经常转移，资本项目下的FDI、证券投资、贸易信贷等方面非法进入的热钱则更加隐蔽，因此热钱的去向也很难追查。

　　不过可以确定的是，国际游资的流入将对我国资本市场、货币政策有效性造成一定冲击。“外汇占款增幅加大，意味着金融机构要投放更多的本国货币，这有可能造成市场流动性趋于泛滥。”孙杰强调。

　　在张金洪看来，热钱将对加息效果产生抑制。他指出，伴随着热钱转向流入，若我国央行当前采取加息将会引来更多热钱，并使得加息的效果大打折扣，这可能会打击央行的加息热情。但他也强调，由于8月份热钱规模似乎还不大，而且历史上央行加息并没有完全回避热钱流入，故目前还不能完全排除加息的可能性。

http://intl.ce.cn/zgysj/201009/21/t20100921_21837850.shtml

rosen

外资看的是高端房产是奢侈品,一般外资也不能卖掉房产后换成美金一次汇出,要么会长期持有,或者买国内钻石黄金等,...