时寒冰:救房价将给中国经济带来灾难

美丽的草原

其实角度不同，发言的思路不同，比如我吧，弟弟没有房子，自己有，就希望房价降一些；
而看吧是投资人，当然想一个平衡点，好介入投资；
远近高低各不同而已。

看吧

我觉得应该鼓励大家发言，只要不造谣传谣。

观点相左在市场中是再正常也没有的事了，有买有卖才有生意，如果一边倒那就是灾难

小李飞刀zjg

就目前而言,投资房产是"找死"

美丽的草原

搬个板凳，看你们发言～

icmp1975

努力让自己装死中。。。

小李飞刀zjg

我认为在现在还想投资房产发财，那是找死，但是寄希望于大跌，也不可能。房产的最强最好走势，就是回到07年初的价格。

看吧

嗯，有一些道理，不投资也不会被扎空太多，总之要博差价是一个很难的事，我推荐随机游走的闭眼买入大法，哈哈

icmp1975

原帖由 小李飞刀zjg 于 2008-10-23 16:34 发表
我认为在现在还想投资房产发财，那是找死，但是寄希望于大跌，也不可能。房产的最强最好走势，就是回到07年初的价格。

比较赞同，房子吗，我还是认为主要是买来住的。

F-CNN

也就是说,让房价降到合理位置.

likun0330

中央政府出台政策救楼市不如说是缓和楼市下跌过快（地方政府完全为了自己利益） 下跌过快将对国内经济造成很大冲击。所以降是必然的，但不能过快，那些浪费唇舌想保住房价的就8用理他们了

看吧

原帖由 likun0330 于 2008-10-23 18:20 发表
中央政府出台政策救楼市不如说是缓和楼市下跌过快（地方政府完全为了自己利益） 下跌过快将对国内经济造成很大冲击。所以降是必然的，但不能过快，那些浪费唇舌想保住房价的就8用理他们了 ...

呵呵，不是说我吧，用唇舌就能改变房价走势那可能真要禁言了，无论怎样经济发展地产都是先行，但也不能指靠地产，地方政府难道不是代表当地人民吗？

人类化石

我记得好像当初学房地产估价的时候，有个比较简单的计算房价的方式，就是一套房子价格等于100个月的房租价格，如果一套两居室的房租价格是1000元人民币的话，房子价格应该是10万元，看看现实中国的房子价格都已经很离谱了，听出国的同学说华盛顿的房价差两居室的房子大概是2500美金，而一套房子价格是50万美元左右，约合200个月房租的价格，对比一下发现现在中国的房子的租金收益太少了，房产有什么投资价值 ？~，

看吧

原帖由 人类化石 于 2008-10-23 22:02 发表
我记得好像当初学房地产估价的时候，有个比较简单的计算房价的方式，就是一套房子价格等于100个月的房租价格，如果一套两居室的房租价格是1000元人民币的话，房子价格应该是10万元，看看现实中国的房子价格都已经很离谱了，听出 ...

我不知道当初是谁教你这么给房子定价的，这种定价方法肯定有问题，为什么是100个月？为什么不能是10个月或者10000个月？随意性太强了。

我说说我给的定价方法的道理，租房没有首付压力那为什么要买房？投资第一要考虑保值，由于纸币有长期持续贬值的趋势，在计算上可以把保值资产等效为一种利率为纸币贬值速度的债券。比如，如果货币按照稳定的2%年通货膨胀率贬值，则一种能抵抗通货膨胀的资产可以认为有2%的年利息。这样一来，保值升值资产也可以看作一种投资，可以计算其投资价值。因为会有通胀所以人们才愿意把现金换成资产，这是投资的一个原动力。

是不是所有商品都可以保值？也未必，比如粮食，就算预期有长期的实际负利率，也只能在其储藏期之内存储，投资溢价上不去。

我给的公式有一个假设就是从长远看，房租也会随着通胀上涨，即利息随本金增加也在增加。

保值和升值资产是在货币体系外的东西，是相对于货币保值和升值，通过保值你的财富并没有损失，这就达到了保值的目的，房子是具有保值、增值等功能



最后说一下，市场上存在各种各样的定价方法，肯定不只我这样的一个公式，大家对价格理解不同所以才会有成交，有成交才会有市场。但是定价公式就像自由市场里的秤，总要有一个规范。这种规范也必须以公认程度和贴近事实来制定，我只是给出了一个规范的秤。这个秤是不是适合所有市场所有人这就不好说了，市场就是这样。

[ 本帖最后由 看吧 于 2008-10-24 00:32 编辑 ]

人类化石

原帖由 看吧 于 2008-10-23 23:20 发表
  

我不知道当初是谁教你这么给房子定价的，这种定价方法肯定有问题，为什么是100个月？为什么不能是10个月或者10000个月？随意性太强了。

我说说我给的定价方法的道理，租房没有首付压力那为什么要买房？投资第一要考虑保值，由 ...

抱歉，当年只是为了混考试（不是我的专业），学的很毛糙，也忘了差不多了，已经忘记从哪里得出100个月的结论，（但是这个100各月是不包括地价的），这个就不论了，
翻了翻书，对照看兄的公式，我简单说一下现在国内使用估价体系（抵押贷款银行和公积金贷款使用的估价方法，差不多可以反应真实的市场价格）
房地产估价的方法有这么几种
市场法，成本法（成本法才要考虑建筑折旧而且成本法估算的出来的价格不是偏高就是偏低实际中单独应用很少），收益法，假设开发法，长期趋势法 实际应用的时候是应用每种的方法后，得出数值后取其平均值（加权或者简单平均）
看兄的方法有点类似收益法，收益法是以预期原理为基础的，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。粗略的说就是，房地产的寿命长久，占用收益性房地产现在能获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益，投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本省，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。于此如果吧一笔钱存入银行，带来的收益跟房地产的收益相同，这笔资金就是房地产价格，例如，某人拥有房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5%的年利率存入银行 每年可得到2万元的利息对于该人来说，这宗房地产于40万元资金等价，即值40万元（报酬率等于银行利率其实是种特例）
       它的标准公式是


这是指未来收益和报酬率不变的情况（变的话公式比较 复杂），其中r是报酬率
从种可以看出，房地产价格取决于两个因素，一个是房产财产性收入，二是报酬率 三是收益期限
      财产性收入包括租赁收入和营业收入，这里指仅仅谈普通住宅性房产的租赁收入，
租赁收入包括租金收入和租赁保证金收入或押金的利息收入，其中求取净收入要扣除的费用很多，这里就不举出了，实际估价种净收益求取有三种方法
1过去数据的简单算术平均，通过调查求取估价对象过去若干年的净收益然后简单平均，求的a值
2.未来数据简单算术平均，通过调查预测未来若干年的净收益，简单平均求的a值
3未来数据资本化公式法，然后利用报酬资本化法公式演变的公式计算

报酬率的求取一是累加法，二是市场提取法 三是投资报酬率排序插入法
2、报酬率的求取方法
⑴累加法

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加、累加法的一个基本公式为：

报酬率＝无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的相对无风险 的报酬率去代替无风险报酬率，例如选用同一时期的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠，
需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性的房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含子通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而应使用与之相对应的名义报酬率。
⑵市场提取法

市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。例如：
在y＝A/Y的情况下，是通过Y＝A/V来求取Y，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
⑶投资报酬率排序插入法
报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和内容如下：
①调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险
程度的资料，如各种类型的银行存款的利率、政府债券的利率、公司债券的利率、股 票的报酬率及其他投资的报酬率等。
②将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的／顷序排列，制成图表。
③将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、
投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。
④根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就确定出了所要求取的报酬率。


    我曾经在房地产估价所，实习过两个星期，发现不管你的方法如何的好，其估算出来的价格都会比实际价格偏低掂（可能跟房地产上升期有关），因此估价机构为了迎合客户的需求，就人为的虚构许多不存在的房地产交易的例子，以提高被估价的房地产价格，套取更多的贷款，这样反应到市场上就出现了到底房地产价格多少是合理，想起这些人为的问题，我发现房地产价格问题太复杂了，搞的有点糊涂了，已经不在我认识的范围了，上面说这么多也就给大家参考一下吧，有要抵押房产套现的朋友起码知道自己的房子到底能估多少钱了，不同地方的朋友有兴趣的话拿笔套公式算算


[ 本帖最后由 人类化石 于 2008-10-24 10:46 编辑 ]