2010年我们要买房还是卖房

tcgmeo

核心提示：2009，走过了一个跌宕起伏的年度，在全球经济危机的大背景下，中国的经济增长取得了喜人的指标成果。但几乎所有的好故事以至喜人成果也并没有令人划上圆满的句号，诸多的问题与矛盾还有待解决。而这当中，由房价而起的事非该是最受关注的焦点之一，也是盘点2009年度关键词之际的头筹选择。

在深圳卫视录播这档节目，见到了几位活跃在媒体和博客上的戴欣明、曹建海，还有一位开发商朋友王军。
我在这档节目的主要观点如下：
第一，一些购房者在听信了一些唱衰的声音之后，从2004年就开始踏空，一直踏空现在，耽误他们的好时机，当时30万就可以在上海买到一套房子，付首付款也就6万多，现在早就飙升到了200万了。所以，一些财经评论人严重误导了购房者。我呼吁，看待市场的要理性，如果真得要买房的，就必须要理性地看待价格的变化，当然，高房价人人皆知，呼吁与买房要分开。
第二，2010年的供需矛盾依然是严重失衡的，因此，房价还有上涨的需求，当然不排除市场的波动。对于普通商品住房市场来说，2010年的楼市或会出现量跌价平的走势。量跌是因为营业税复位会对投机行为给予一定的打击，更重要的是政策预期的改变会让一些投资客退场，等候下一波行情；另外，由于今年土地出让楼面价都比较高，许多地方土地拍卖价都是100%以上的溢价。一线城市的房价确实涨的比较高，再加之四种需求已经在2009年集中释放，会导致明年的成交量受到影响；在成交量可能萎缩的背景下，房价不可能再度飙升，会出现比较平稳地上涨和微跌的走势。但是，如果明年信贷资金依然很猛烈，可能还会出现量价齐升的走势。
第三，空置率这是没卖掉的，而小区一片漆黑，房子卖掉没有人住，这是空房率。一般的豪宅容易出现空房率，普通住宅很少会出现空房率。
第四，土地财政路径依赖，政府很难垂直打压房地产，政府的土地拆迁成本也很高。
第五，营业税复位实质上也会抑制部分投机，但也会打击正常的需求，而且，购买双方也可以商量好避税。
第六，商品房是有产权的，政府无偿征用是触犯法律的。
第七，政府应当保障那些没有能力买商品房的人至少有房住，特别是刚刚毕业的大学生，要多建廉租房和公租房，把这些人也纳入保障体系。

2009，走过了一个跌宕起伏的年度，在全球经济危机的大背景下，中国的经济增长取得了喜人的指标成果。但几乎所有的好故事以至喜人成果也并没有令人划上圆满的句号，诸多的问题与矛盾还有待解决。而这当中，由房价而起的事非该是最受关注的焦点之一，也是盘点2009年度关键词之际的头筹选择。
中国的房地产，于2009年出尽了风头。谁都没有想到，在全球的地产市场都集体大幅度跳水的背景下，它却经历了08年末09年初的短暂沉寂之后，自2009年4月份开始，不但迎来了小阳春，更是迎来盛夏，乃至令人难以想象的“酷热”季节。房价的飙升一轮接着一轮节节上行，以北上广深为代表的一线城市更是成为房价上涨的排头兵。对此一世态，有窃喜者。如开发商和中介；有担忧者。如民生类学者和官员；有恐惧者。如当婚族和婆婆娘……不一而足，众多类似的脸谱在矛盾积累期纷繁呈现，犹如一出大戏的序幕次第拉开。
当高昂的房价挤压国民至承受极限之际，政府做出了相应的政策调整与现身表态。不管是中央经济工作会议确定的“大力发展中小城市”战略，还是之后的国务常务会议确定的“国四条”，都显示了领导层在经济复苏基础尚未完全稳固的背景下，对房地产市场调整的谨慎步伐与坚定决心。并且，之后温总理在答记者问时将“抑制房价”改为“遏制房价”的说法更证明了中央对房价与民生矛盾的高度关注。遗憾的是，市场中的房价，似乎没给总理面子，依然故我地节节攀升，更有甚者，昨天有媒体曝出，上海的某楼盘竞达到了19万元每平方米的再创价格新高，大大地刷新了房价记录。
这的确是令人忧虑的现状。俗话说，春江水暖鸭先知，对于房地产的温度，最清楚该非开发商莫属。日前，国内房地产领军企业万科集团的董事长王石在“2009复旦大学EMBA年会”上表示：“我对房价的上涨感到惊讶，它已经产生泡沫了。现在全国的二三线城市还没有，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。中国2009年一年投放了10万亿元货币，产生泡沫是必然的，因为房地产商品是非常特别的。”同样，对泡沫问题，SOHO中国董事长潘石屹也曾对媒体表示“非常害怕，非常恐惧！”
中国的房地产究竟要疯狂到什么时候，疯狂到何种地步，我们正拭目以待。人们共同的期待是，它能以一种柔和的方式实现软着陆。对于中央政府近日确定的系列房地产调整政策，笔者以为，党中央确定的“大力发展中小城市”的战略方向是正确的，但在具体的操作措施上，我们一定要避免再搞类似摊大饼式的城市发展战略，简单地将某些资源、产业平推外移，而应从发展极结构重构上来寻找新模式、新思路，结合解决一线城市的房价及其因为过度的资源集中而带来的拥挤现象。
不论如何，在这辞旧迎新的日子里，让我怀着美好的愿望，祝愿明年的中国房地产市场能够走出今天的畸形与疯狂，迎来全新的健康、稳定的发展格局。
最后，让我们以清人张潮在其《幽梦影》中最末两句结束此文吧：
情必近于痴而始真；才必兼乎趣而始化。

tcgmeo

2009年过去了，新的一年开始了，21世纪第二个10年启程了。

上海市2009年发布的最后一个政策，是《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。回顾去年一年，回顾过去10年，与普通市民关系最密切的是住房问题。而今年住房问题尤其房价问题依然困扰着我们。我们相信，房价和房地产市场可能将是2010年里上海经济社会生活中最受关注的问题。它越来越不再仅是一个单纯的经济问题，如果不能稳妥地处理好，可能会影响到整个社会的和谐安定。

过去10年里，上海建造竣工上亿平方米的商品房，这大概是上海开埠以来第三次建设商品房的高潮期，也是上海开埠以来建设商品房最多的10年。这不能不说是住房制度改革以后的产物，也不能不说是住房商品化市场化之后的产物。虽说内中有不少被境内外的炒家购得，但毕竟主要为本地市民所居住。上海本地市民中恐怕有不止一半的家庭通过各种方式购买了商品房，在很大程度上改善了居住条件。上海房地产市场功不可没。

然而过去10年里，上海乃至中国的房价上涨太快太猛了，10年里翻了三番以上。在正常的市场经济体制下，房屋的租售比为1∶200－300，即房价等于200至300个月的租金，但上海目前大概是1∶418。在发达国家房价与收入比超过6倍即可视为出现泡沫，但在目前上海已高达17.2倍，很多地方都已逼近20倍。

在市场经济体制下，我们甚至可以讲房地产市场产生泡沫、有时产生很大泡沫，都是正常的。但是在市场经济体制下，房价有涨也有跌，可10年来上海的房价只有涨而无跌，这就不正常了，这很难说是正常的市场经济。

房价飞速上涨，房价过快上涨，固然是炒家过度炒作的结果。然而由于近10年的房价只涨不跌，由于对通胀的预期，越来越多的人被迫买房保值而投入炒家(其实是没有身价，算不上“家”)行列。反过来再助推房价上涨。

中央对此早就有所警惕，2003年即出台“房贷新政策”，以后几年里又陆续出台一些调控政策。但客观地说，因为种种原因，这些努力大多没有有效地阻止飞速上涨的房价。

去年一轮房价疯涨，涨得人们心惊肉跳，年末中央出台了一系列调控政策。而上海的《实施意见》显然也是在这样的背景下出台的。它定下的几条，的确对炒房行为有所不利，很可能今年的炒房交易会有所收缩，不过整个房产交易也有可能就此萎缩。因为即使房价上涨暂停了，目前的房价对绝大多数自住的购房者来说还是买不起。

更有可能的是，根据《实施意见》，炒房交易成本的增长，在房价上行期间，这部分增加的成本可以轻易地转嫁给买方，这样调控政策的出台反而助推了房价再次上涨。多年来的经验这么告诉我们，但愿这次失灵。

有人认为房产市场不妨分成两个部分，一个是商品房市场，一个是保障房。近来人们似乎对单位建房重新感兴趣。这种计划经济式的单位建房，开始时或许底层职工能获得住房，但时间久了，绝大部分没有门路的职工休想得房，而且整个社会的居住水平也会越来越差。解放后四五十年的实践已经证明，尤其是上世纪六、七、八十年代的上海居住状况，最近热播的电视剧《蜗居》主人公的居住情况，为当代观众唏嘘不止，然而就是这种居住情况为当年的人们羡慕不已，因为当年有多少人追求这样的蜗居都不能。所以，走回头路是没有出路的。

展望今年的房地产市场，我们不敢信心十足。可是，展望今后10年，我们相信，只有市场化道路才能解决、改善、提高绝大部分市民的居住条件。我们相信，中国的、上海的房地产市场也一定会走向正常和成熟。

tcgmeo

站在新年的门槛上，回望2009年，房地产市场实在是创纪录最频繁的领域之一。

本周三，北京年内最后一次土地拍卖会推出7块土地，以77.7亿元总价成交。至此，2009年北京土地拍卖收入达925亿元，是过去两年北京土地收入的总和。

同日，有关部门公布的数据显示，北京商品房均价2009年全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。这是十年来北京房价涨幅最高的一年。

从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，2009年中国房地产市场迅速实现V型反转，由低迷变为亢奋，也由“去库存”变为“挤泡沫”。

敢于直言的万科董事长王石在去年12月4日就表示，一些大城市的房地产泡沫可能扩散到其它地区，也许会给市场造成破坏性后果，其性质会类似日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。

此外，社科院的《经济蓝皮书》称，当前有85%的中国家庭买不起住房；《福布斯》将中国楼市列为全球第二号泡沫；中国人民银行调查报告说，70%受访者认为房价太高。

这一切都使得决策层出手“挤泡沫”成为必然。2009年12月5日中央经济工作会议后，房地产调控政策取向定调为“有保有压”平衡供给：一方面增加普通商品房供应，推进保障房建设；另一方面抑制楼市投机，遏制房价过快上涨。

对此，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林就表示，最近出台的政策只是开始，后续还有金融、税收等许多措施还没出来。

宏观调控“组合拳”有望推出，高层的表态则加大了给房价“降温”的力度。去年12月27日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在接受新华社记者专访时表示房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视，政府要做好四件事确保楼市健康。

外电从中嗅出的味道是“中国房价要降温”，中国老百姓则希望共同的新年愿望不要落空：买得起房子。无论如何，有泡沫就要挤，一旦它自己涨破，可就不好收拾了。

尤为关键的是，房地产业与GDP以及财政收入之间的紧密关系终须“松绑”。正如首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授所说，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。从长远看，拉动经济增长的主要力量应当是消费，而不是房地产投资。

事实上，政府调控楼市的政策及表态密集出现，加重了购房者的观望气氛，京沪穗等主要城市的一二手房成交量上周全面走低。业内认为，2009年销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支，2010年楼市销售量下滑或难避免。

人们也许更愿意相信，这是房价要降温的序幕。(本月主笔 蒋 菡)


http://shehui.daqi.com/article/2784092_4.html

元素

一切从实际出发，不管是买还是卖，不要将未来的幸福全放在房子上，做个房奴，根据自己的实际能力，或买或租。

卖房这块就没什么好讲的了，一种投资性为。

zero9999

想知道一下，中国十来年经济都是在增长，是不是也不正常？如果经济增长到8%，房价却下跌，又正常吗？十来年前中国的房价就正常吗？

ljandcyz2008

最新出台的房贷新政，基本上都是针对二套房的，收紧公积金政策也是如此。换句话说，对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策，对大多数百姓来说，影响不是很大。

慎独

先得看国内经济走势：
上半年通胀，物价上扬。
下半年升息、提高准备金率。

房价也大体会照此波动，但因房价已高，上半年涨不了什么或滞涨，等跌起来会比较猛。

此真

房屋的使用需求任何时期都有，而且各种需求不断发展变化，所以房子的涨，需要看其实在的功能用途。

xboondg

预测未来房价:剧烈波动 而非继续上涨

英文《中国日报》1月4日言论版头条：房地产市场的剧烈波动，长久以来为世人有目共睹，但是像今天这样的“遍地开花”、在许多地方一齐出现，到目前为止还是头一回。的确，2009这一年标志着地产市场的波动进入了一个“新的时代”。

    自2000年以来，我们已经看到：自住型住宅市场已经出现了最为夸张、明显的投机泡沫。从2000年起，北美、欧洲、亚洲及一些个别地区的房价巨幅拉升。2007年，房价登上了“最高峰”，然后随着全球性金融危机的爆发，上述很多地方就出现了房价的暴跌。但令人惊讶的是，2009年一些地区房价出现了反弹。看来，故事永远都没个完了。

    在美国，标准普尔/凯斯-席勒(case-shiller)十大城市住房价格指数出现了该指数1987年设立以来最大幅度的逆转：2008年12月至2009年3月，月度指数下跌了7%(年度指数暴跌了21%)；然而，在2009年4月至8月期间，月度指数则共计上涨了5%(年度指数相应上涨了15%)。近期，房价上涨的情况同样也出现在澳大利亚、英国、韩国、新加坡、瑞典、香港等地，与此同时，越来越多的地方开始对房价持乐观的态度。

    房价的走势就像坐过山车，我们永远都无法准确预测其全貌，但我们可以充分体味房价波动背后的深意。不错，在一个波动剧烈的投机市场里，人们所进行的买卖活动都是按照对未来价格走势的预期来进行的，而历史一次又一次地证明：价格的运动走势一般很难解释、预测，即便在事后进行回顾，也不易厘清。价格的运动变幻反映出投资者不断变化的心理——这种心理同样也是难以捉摸的；此外，价格的运动还能传达出新的信息，这些信息很有可能既杂乱无章，又模糊不清。

    房价走势如此之多变，也体现着时下一种新的购房观念：将住宅当做资产——这种观念已然蔓延到世界很多地区。我们曾经将住宅与汽车视为一类：它们都是会折旧、贬值的财产，随着时间推移会逐渐报废，养护起来花销不菲，还容易过时，最终的命运只能是被报废掉、被更换掉。眼下，这个世界发展飞速，我们也将住宅视为日益稀缺的稀有资源，因此房价随时都有可能像坐火箭一样暴涨。

    过去的人们普遍认为，一套住宅的价值主要看其建筑构造，而非其所处的地段。按理说，随着高层公寓楼越来越普遍，这种说法应该是越来越灵验才是。在某些情况下，公寓楼真的可以盖到100层，即一个垂直方向上住100户人家。土地的利用方式都如此之集约了，那么对于住宅建设用地的限制可说是小得可以忽略。“多户住宅”这个潮流看来要长期持续下去，这样一来，所处地块在房屋定价中的所占比例应该越来越低才是。

    但是近期市场的投机泡沫，已促使土地价格在房价中所占的比例大幅攀升。虽然这类情况大多都是暂时性的，但现在的我们往往更容易把房子当作土地来考虑，而不是从建筑结构来考虑。经济学家们计算城市土地价格，往往是从房屋价格中减去估计的建筑成本，因此地价其实是一个经推算得出的剩余值。经济学家之所以这样做，是因为在大多数地方，城市闲置土地的直接出售是很少见的，而且这种情况往往涉及特殊的地段、特殊的环境，这些因素会使这类地块的成交价格并不能准确代表土地的真实价值。

    很多人认为，房价的攀升正好说明，由于全球经济迅猛发展，土地的稀缺性正在不断增长，而且自然资源的有限性也愈发突出(对全球变暖的恐慌就是表现之一)。人们将近来房价泡沫的破灭视作是暂时性金融危机的产物；世界各国看来也都在积极应对这场金融危机。

    这种想法也在最近的房价反弹当中扮演着重要角色。但事实上，在看待全球住宅市场的起伏波动时，将之视作人们购房观念向投资方向转变的体现，才是更为准确的。

    假如真是这样，那么2000年以来房价的波动就应该是观念性的，而非全球经济增长自然产生的现象——近几十年来，全球经济一直保持着比较平滑、温和的增长。相反，失当的观念使得抵押贷款的放款业务愈发地松散、不严谨，也使很多国家中央银行眼看着房价泡沫平地而起但却无动于衷。

    在很多国家，政府在2009年对房价泡沫破灭做出的对策是：颁布政策以支持房产市场投机。然而结果是，很多人受此影响，又将政治性因素纳入房价的评估体系中来。

    有一个基本事实常常会被人忽略：现代建筑业非常擅长于大规模修建精致现代住宅，包括高楼层的单元楼，而今天在很多城市，建筑成本又远低于房屋价格。这应该能暂时阻止房价的逐步上涨。

    房产投机客往往具备赌徒的心理，他们赌政府严控住宅土地供应的决策会稳定下去，赌这场金融危机开始就出现的人为支持能够无限期持续下去。但是，在现今的全球经济里，跨地区乃至跨国的人口流动日渐增长，对于市场经济自由的承诺也日益普遍，各国政府想对土地供应一直严格控制下去，恐怕是很难的吧。

    由此可见，比起预测“2010年房价会继续上涨”，还是说“2010年房价会剧烈波动”保险一点。(作者是耶鲁大学教授   Robert J. Shiller  编译  张陨璧  编辑  裴培)


http://www.cfi.net.cn/p20100104000468.html

tcgmeo

想知道一下，中国十来年经济都是在增长，是不是也不正常？如果经济增长到8%，房价却下跌，又正常吗？十来年 ...
zero9999 发表于 2010-1-2 18:10

暴涨应该是非理性的

tcgmeo

房屋的使用需求任何时期都有，而且各种需求不断发展变化，所以房子的涨，需要看其实在的功能用途。 ...
此真 发表于 2010-1-3 23:25

问题是目前投资性需求很旺

zero9999

暴涨应该是非理性的
tcgmeo 发表于 2010-1-5 15:39

房价是太高了，也是有非理性因素，但即使没有这样的因素，城市化结束的时候，住房的需求也会下降，房价会房地产企业会破产，对中国经济造成损害，在暴涨的情况下问题就更严重，所以我也希望国家控制房价。即使房价太高是没错，如果弄错了原因，解决问题的办法也会南辕北辙。

寂寞红叶

退房潮汹涌是2008年翻版的预演吗

　各地纷纷出现的“零成交”和“退房潮”正式宣告了中国房地产市场2010年的冷清。如果说这是极端的现象，但是，成交量的大幅度萎缩却是不争的事实。即使是杭州出台“购房补贴政策”，也没有遏制住成交量的递减趋势。

　　2009年购房热的时候还要靠走后门才能买到房，今日掏出吃奶的力气也要退房，房地产在政策的左右之下，像孩子的脸一样，说变就变。

　　政策的脸比川剧变的还快。这厢坚持“适度宽松的货币政策”还没落地，那边的“上调准备金率”已经突然出笼；这厢刚刚澄清二套房没有新政，那边又祭起了“二套房贷”收紧文件。政策的千变万化，改变了整个市场的预期，搅乱了市场格局。

　　虽然纵观近期出台的房地产政策了无新意，这些政策简直就是以前政策作了简单的梳理之后汇集成册的知识读本，但是，在这个看似毫无新意的政策背后，却隐藏着政府干预房地产市场的决心。1月12日，央行出乎市场预期的上调准备金率行动，就已经证明，即使是中央经济工作会议确定了“适度宽松的货币政策”，依然可以收紧政策上调准备金率，政策的多面性传递的是政策的威力。

　　今日退房汹涌会预示着明日退地暗流吗？2008年就上演着这么前后相随的一幕，先是大量的购房者要求退房，再是很多的已购者不满万科降价怒砸万科售楼部，紧接着就是土地流拍，被土地套牢的开发商，资金链紧张，退地潮风起云涌，而后地方政府财力不支，整个市场最终陷入死寂状态。如今2009年盛宴结束，牛市已成往日奢华，但2008年的悲壮还会不会重演呢？

　　第一，今日开发商，已非昔日开发商，经过2008年与2009年的信贷盛宴，土地成本大幅度飙升以及楼市的极度膨胀，经过多轮争夺，开发商在资金上应当能够撑得时间更长，而且，大批的央企和国企进入了开发领域，现在的开发商与2008年时的开发商已经不是一个重量级的了。

　　第二，今日的货币政策局部性收紧也不是昔日的适度从紧的货币政策。因为实体经济尚未真正企稳以及通胀未真正出现，2009年的货币政策从整体上应当是“适度宽松的货币政策”，虽然会有一些鲁莽的收紧，但已经不是2008年定调的“适度从紧的货币政策”。因此，信贷投放也不会突然收紧，还是有可持续性，否则，等待我们的只能是烂尾项目和经济的回落，这是管理层不愿意看到的。

　　第三，市场调整是波段性的，主要是成交量方面的调整，但也会涉及到房价的局部调整。因为市场的运行总是以波段运行为最近的路线，也是各方平衡的一种结果。像2008年成交量极度低迷，最后全年降价也不过0.2％，当然部分楼盘降价幅度比较大。2010年休整是必然的，是对2009年极度火爆的技术性修正，但主要体现在成交量的低迷上。

　　第四，接受教训的购房者已经明白，如果房价下挫，就会出现波段性的机会，这个时候，成交量的上升又会刺激楼市的火爆气息。

　　从这几个角度分析，虽然2010年不至于像2008年那样惨烈，但这一年注定是一个休整的一年。主要体现在成交量的阶段性休眠以及部分楼盘的低迷，然而，由于中国房地产市场依然处于上升通道之中，2010年上半年的蓄力为下半年提供一个比较好的底蕴，也为以后几年提供更多的空间。


http://house.people.com.cn/GB/10802596.html

xboondg

如果本身就是短期行为，现在可以抛售。如果是长期行为，不等着钱用，未必现在动作。如果是买来投资，我不认为现在是一个好时机。

竹隐泉

个人的看法是，现在不要出手，真想买房，现在先去找房源，１０年二季度以后再看看

tnagele

一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。