楼市“最严”新政：没有最严，只有更严

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一盆冷水兜头浇向楼市熊熊的需求之火。中央政府罕见地连下金牌，从未用过的政策连番出台，今春楼市的凶猛涨势戛然而止。
但这一仍旨在“堵”而不是“疏”的调控政策，短期内“药效”猛烈，长期看能否逆转楼市的供需形势？
如果货币、财政、收入分配等根本制度不发生改变，楼市的下一次调控可能并不遥远。
楼市高烧持续一月，中央终于开出了强力退烧药。
一周前，中央公布了此前一天召开的国务院常务会议要求：二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。首套房但面积在90平米以上的，首付不得低于30％。
这是自2003年开始有房地产调控政策以来，二套房首付比例最高的一次。
调控新政一出，中国楼市顿时阴云密布。 （CFP/图）
业界和评论人士还没来得及充分解读新政，周六紧接着又出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这个新版“国十条”（区别于2006年国十条），涉及了抑制投机、政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多个方面；最重要的是，还有两条从未用过的政策——在某些城市可以实施“停止对第三套房贷款”、“外地人购房，必须出具一年以上纳税或社保基金证明”，并且将高房价问题纳入地方政府问责机制。
“史上最严”、“前所未有”、“条条致命”、“打击精准”，屡屡让百姓失望的楼市调控政策，在这一次，获得舆论的正面评论空前得多。
但在一些经济学家眼里，这一“顺应民意”的调控政策却并不高明。美国耶鲁大学金融学教授陈志武在他的微博上评价这一新政“力度大了”，他继续写到，“明白人要问，自2003年来的调控，什么时候停过呢？房市总是在冷热的极端之间来回，没有一会儿处于‘适度’！政府之手何时能歇一歇、给市场一机会？”
调控仍未画上句号。“新国十条”第四条就要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。莫尼塔投资公司称之为“空前但不绝后”，莫尼塔是北京一家独立证券研究公司。
此刻，距离“国4条”、“国11条”等上一轮调控信号释放，只过去了3个月。但也就在此期间，国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京更是高达60%。一处一年楼价翻了3倍的北京楼盘，从每平米1.4万元到2.8万元，就发生在过去的1个月里。
此轮暴涨与以往一个最明显的不同是，一线城市的投资和投机型购房占总购房量的比例至少超过了一半。
突然冰封
“现在的楼市是发高烧了，我们心里都清楚政府很快就要给退烧药了。”万年基业集团总经理黄玺庆告诉南方周末记者。
只是，没有人想到政策会来得这么凶猛。一位经常参与住建部、央行等征求意见会议的房地产人士告诉记者，在相关调研会议上的确讨论过“第三套房停止放贷”和“外地人购房政策”，但与会人士都以为这两条猛药政府会斟酌着下，没想到这么快就出台政策了。
这两剂猛药，再加上第二套房首付五成、贷款利率提高基准利率1.1倍，被业界评价为“打击精准”。“直接提高了投机和投资房地产的门槛，以前能买十套的，现在只能买五套了，缓解了供不应求的矛盾。”阳光100置业集团副总裁范小冲评价道。
北京中原地产因此用极为肯定的语气预测，北京等大城市房价将立刻停涨，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20-30%的现象。
安信证券首席分析师高善文的口气更为严厉。在安信证券4月16日宏观策略电话视频会议上，他告诉百余家机构千余名投资经理和研究员：这是迄今为止对房地产市场最猛烈的调控政策，中国一些一二线城市已经处在泡沫后期，房价和交易量在一两个季度之后会有相当明显的表现。
中体奥林匹克花园公司的副总王哲感觉也很不好。在4月16日搜狐主办的论坛上，他忧心忡忡地告诉同行，他已经给分公司下发了一个通知，要针对当前的形势，尽快办理抵押贷款的手续，尽快完成销售情况，“感觉好像又回到了07年的9、10月份。”
退烧药的效果已经开始显现，楼市疯长嘎然而止。一周之前，杭州还是盘盘“日光”；这一周，已经有一个楼盘当天的成交降低了50%；深圳的二手房市场就出现了上百套的投资客抛盘大单；北京的挂牌量在过去的一周内上升了20%，二手房市场的成交量下跌了五成，而曾经热度最高的通州，已经有两个新开楼盘，表示要优惠2000—3000元/平米。
国内A股市场其实已提前作出了反应，随着政策出台，地产股更是成为投资者抛售的对象。在最近四周内，投资者从地产股中撤出逾百亿元资金，地产行业也因此成为近期机构净卖出金额最多的行业。
“大多数开发商还在思考，政策之猛烈，让大家有点措手不及。”戴德梁行华东区住宅部总经理胡港文告诉南方周末记者。
也有推盘在即的开发商开始加班加点。秦博负责的北京一家楼盘，按照原计划是五月中下旬退出，现在广告方案已定，马上就能下印刷厂。“越早推新盘，风险就越小。政策出台一个月后，走势就会变清楚。我们楼盘的主要客户群是改善性和投资型客户，如果市场是向下走，影响会非常大。”
楼价长期仍向上？
远在以色列出差的潘石屹也没有忘记通过微博表达自己的观点：“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价，房价拐点是否来临一个月后可见分晓。“立竿见影！”北京中原地产研究部经理张坤昱深信，此次调控的效果，将比任何一次来得都要快。
当下，二手房市场的拉锯战正在开始。广州的一名小投资客伍勇收回了挂在中介公司的房子，继续出租。
4月15日，调控政策出台第一天，已经付了2万元定金的买家，告诉伍勇房子不要了，订金就赔给他了。伍勇随即打电话给上一个意向客户，问他原来的价格还要不要，这是上周被伍勇签约时坐地跳价10万给气走的买家。
现在，轮到这位买家不要了，买卖双方的心态和地位倒了个个。
从4月15日到4月18日，来北京中原地产中介公司挂牌的数量上升了40%，新增购房客户少了8成，老客户里的67%都表示近期不再看房了，等着看市场形势。
二手房市场的拉锯战正在开始，“资金压力大的业主，会选择降价出售；资金压力不大的业主，但担心后市风险的，会挂牌出来做试探；长期看涨的业主，可能仍然选择收手观望。”深圳世华地产研究总监肖小平分析了当下的市场状况。
伍勇，最终选择了收手观望。
“退烧”似乎可期，但鉴于历次调控“下跌而后暴涨”的循环，能否根治楼市之病的疑问不容回避。遗憾的是，南方周末记者采访的所有业内人士，在或多或少肯定了楼价短期回落的同时，又都肯定了“长期向上”的趋势。
“市场上仍然充斥着太多的钱”
这次调控，比以往历次调控都要猛烈，但也有着不同于以往的宏观背景。“与2008年那一次下跌相比，当时没有通胀的预期，现在有；当时有全球危机，现在没有；当时收紧货币，现在的流动性仍然很强，市场上仍然充斥着太多的钱。”戴德梁行华东区住宅部总经理胡港文因此觉得，调控的影响究竟有多深远，还很难判断。
通过提高贷款门槛精准打击投资投机，是此次调控的重点。但广发证券分析师赵强在实地调研中就发现，很多浙江福建的小业主在这一轮暴涨中转行炒卖房地产，而且他们对贷款的依赖度并不高。一位去年从京城转战海南的职业炒家就明确告诉南方周末记者，“我不需要贷款。”
一手房市场的拉锯战，将会更加漫长。阳光100置业集团副总裁范小冲认为2008年下半年楼市下跌的情况近年之内都不会出现，“当时房地产公司都在追逐泡沫，大规模屯地，资金链已经绷得很紧。现在则是真的不差钱。”
不少证券公司的房地产行业分析师更是明确指出“效果有限”。国联证券张鹏在报告中这样写到：“提高信贷门槛，加强保障房建设对于控制房价不过是隔靴搔痒。”
西南证券分析师崔秀红也表示开发商目前的压力并没有那么大，“2007　年二套房政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。但目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好。”
唯一差不多能取得共识的，是成交量的下跌。潘石屹虽然表示一个月之后房价拐点见分晓，但同时也表示成交量会马上下降。莫尼塔投资公司分析师王沛也持同样的观点，他预测全国楼市交易量可能从二季度末开始出现环比下滑，并且这种趋势会一直持续到明年年初。
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/44119

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先堵后疏，用信贷政策堵住炒房渠道，然后开征物业税，同时减少二手房交易成本，疏通市场流转渠道，我倒是觉得，政府的政策十分高明和有计划。

zhubin777

天天被人拆台，这边喊停，那边应声就涨，长此以往颜面何存呢。

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中国人本来就喜欢抬杠，如果考虑到是否会被拆台的话，那就没法做事情了。

xueyingshi

力度还不够大，房地产要变成一个正常规模的微利润产业，不是现在什么都靠房地产，就房地产最赚钱

紫色米粒

让民众有一种观念，那就是房价会降，那才是对房地产的最大压制！

勤力仔

地价高，房地产商买出去就越贵，卖得越贵，地价就越高。感觉现在只是在治标不治本。

Mr_d

房地产业不应该成为中国的支柱产业