一线城市成交量断崖式下跌 价格仍上涨

青山水泊

“国五条”细则落地至今已一个月有余，然而对于北上广深四个一线城市来说，除了北京严厉的限价政策使得新房价格出现停涨之外，其它三个城市的新房价格不降反涨，深圳更是创下近3年来的新高。

　　对此，中原地产研究部总监张大伟表示，“国五条”各地细则在落地过程中的执行力度仍然偏小，淡化了之前市场对政策的担忧，是导致房价惯性上涨的主要原因。

　　“在地方细则并无太多新意的情况下，此轮调控要取得预期效果并不容易。”业内人士陈剑波告诉记者。

　　成交量大跌

　　二手房在北上广深四个一线城市的市场成交中已成为主力，20%个税政策细则最为明确的北京二手房市场受到的影响最大，其成交量在4月份下跌近九成。

　　北京中原地产研究部统计数据显示，4月北京二手住宅网签套数合计仅为5212套，成交量为最近15个月以来的最低点，环比3月份下调88.1%，4月二手房均价为27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。

　　而刚刚过去的“五一”假期，北京二手房成交量更为近5年的最低点。根据链家地产[微博]市场研究部统计，“五一”期间，北京二手住宅网签量为172套，同比下降50.4%。

　　链家地产研究部张旭表示，新政的落地使二手住宅市场在短期内陷入深度观望，目前成交的主要支撑也都来自刚需，未来市场走势的关键要看“20%个税”政策的执行情况。经过新一轮调控，一部分购房群体预期不稳，短期内观望情绪仍将持续。但从新增客源量的趋势看，预计5月份二手住宅成交量将有所恢复但依然会维持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。

　　上海、广州、深圳的二手房市场同样受到较大的影响。不过，由于这三个城市的地方国五条细则的力度与北京相比仍存在差距，因此虽然成交量有所下跌，但是成交价格仍略有上涨。

　　根据中原成交数据估算，广州4月份二手房成交量比3月的历史高峰减少近六成，二手住宅成交均价为19753元/平方米，环比上月略升1.8%。深圳市规划国土委的统计数据显示，4月份深圳共成交二手房5575套，环比下降68.2%。

　　从统计数据可以看到，虽然一线城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交价格并未松动。

　　张旭认为，从市场实际价格变化看，由于新政落地还不足一个月，市场观望情绪较浓，买卖双方价格僵持没有明显松动，尤其是“满5年唯一”和低税房源，价格基本不会出现下降空间。但一些受政策影响较大的房源，业主报价出现一定松动，但整体幅度并不大。从议价角度看，4月议价空间比1月提高1.14个百分点。从目前的价格走势上看，短期内价格普降还难以实现。

　　开发商涨价意愿强

　　在一线城市“国五条”细则落地之后，其松紧程度的差别决定了当地楼市的表现。受到严格的价格管制，4月份北京新建住宅价格基本停涨。而深圳、上海新房成交均价则出现不同程度的上涨，深圳4月份新房成交价则达到2010年3月以来的最高位。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，北京4月热点签约的38个项目相比3月全月的签约均价基本停涨，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现了停涨。4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%，但同比依然有所上涨。

　　4月份深圳新房成交均价21958元/平方米，环比上月上涨逼近22000元/平方米，在过去的38个月中，只有2012年8月和2010年10月两个月的成交均价突破21000元/平方米的整数关口。据21世纪不动产的数据显示，上海4月新房成交均价为2.4万元/平方米，环比上涨4.4%。

　　不过，在香河展望房产开发公司主办的2013香河经济开发区发展论坛上，原住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示：“‘国五条’出台之后，曾有观点认为二手房20%个税会使购房者转向新房，这显然没有看到提高首付、利率对新房购买成本的增加。‘国五条’下受到影响的不仅仅是二手房。”

　　而限价政策使得北京新房的供应量大减。在本应是开发商大举出击的4月，下滑至自2011年限购以来的同期最低值。

　　据链家地产市场研究部统计，北京4月新增商品住宅期房项目仅有10个，其中4月25至27日3天，集中供应5个项目，占到全月供应的一半。总供应量3119套，较3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房项目34个，总供应9737套，比去年同期下降17.6%。

　　“4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。”张旭表示。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，目前市场的表现显然是受到“国五条”的影响，但是这并不能说明政策已达到目的。政策的意图是调整短期成交量，还是调整深层次的供需关系，这是判断“国五条”是否达到目标的标准。

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如果不能控制卖方将交易税转嫁到买方，这五条作用有限。