关于中国房价会不会被控制的一点个人看法

潇湘庸人

这两天，在温总理呼吁民众买不起房先租房的那个帖子里讨论很热烈，不少童鞋在表达对政府调控失望之余，也发表了一些对中国未来房地产发展方向的个人看法。如到底房价能不能控制住、要如何控制住、中国房地产泡沫会不会成为第二个日本等等。在这里，我针对童鞋们热烈讨论的房地产问题提出一些个人看法。


首先，房价能否控制住？能！一定能！！为什么不能呢？世界上没有只涨不降的市场，房地产也受市场规律约束，因此它的价格也一定能控制住。


其次，房价什么时候能够控制住？这个，就要从房地产行业在我国国民经济和政治中的地位来判断了。我两年前就说过，房地产就是社会财富二次分配的工具，在中国银行主要为国有的前提下，除非老百姓在银行里的积蓄被榨干了，否则房价下跌基本不可能。因为银行大量贴钱给开发商，而开发商就可以即便是房子没有销售出去的情况下依然可以涨价，然后自己兜售给自己，这样就给银行留下大量坏账。这个坏账谁来填呢？自然就是国家的印钞机来填。就比方社会商品只有这么多，你通过劳动辛辛苦苦存在银行一万块钱，国家又增发了一万块钱的钞票，那么你存银行里的钱只能买以前五千块钱的商品了。所以说，房价能否降下来，关键一点不是看地方人均工资，不是看房价本身有多高，而是看居民储蓄率。当居民储蓄总额占流通货币很小比例的时候，房地产价格基本就到头了。


那么国家如何保证居民高储蓄呢？很简单，低保障即可。当老百姓讨老婆要钱，生孩子要钱，看病要钱，上学要钱死后还要钱的时候，他们就自然会省吃俭用，减小用于提高生活质量的消费而将这些钱存起来。这样一来，房地产又有了源源不断地钞票来源，自然也就没有了降价的理由。

潇湘庸人

社会低保障--》老百姓省吃俭用存钱--》促使房地产涨价---》老百姓为了买房更加省吃俭用存钱---》进一步促使房地产涨价

这就是一个很简单的循环，这也就是为什么不论中国GDP增幅多大，这个饼做得多大，老百姓分到手的依然很有限的道理。

所以说，不要怪温总理控制不了房价，他坐的位置决定了他为哪个阶层利益办事而已。

紫色米粒

现阶段中央政府不敢雷霆出击，利益集团是一方面，另一方面是：通货膨胀压力大。
由于近几年中国对外的贸易顺差一直居高不下，不要欣喜，这不是好事。
贸易顺差居高不下，导致大量外汇涌入国内，无法出去，由于我们国家外汇是由中央银行管理的，这就迫使央行印制等额的人民币与外汇进行兑换，将外汇吸纳到央行，将印制的人民币交给用户。
而这样一来，也就导致了市场中比正常多了十几万亿人民币。
这很现实，钱多了，就要找出口，加之两极分化严重，这些钱很大一部分滞留在少数富人阶级。他们用这些钱炒房。
如果中央政府大力打压房价的话，必然导致资金从房市转移，转向哪呢？
无论哪个行业，一旦有如此巨大的资金涌入，都会导致恶性通胀的出现。
那时与生活相关的所有物资都会涨价。
近期已经出现这种情况了，这给中央政府也是压力，是房价维持高位对社会稳定，还是生活日用品恶性通胀对社会稳定？
要改变这一现状，从根本上讲，就要将国际热钱、以及中国的贸易顺差打下去。平衡的贸易顺逆差对哪个国家都有利。
然而很可悲的是，有一种方法可以实现这个，那就是人民币升值！
人民币升值打压对外贸易，对外贸有致命的打击，同样会造成大面积的人员失业。可是相对来说贸易顺差会减少，再加上中国政府对外的采购，消耗外汇，国内流通的维持外汇的资金就可回收，但这样的话，政府财政将缩减，因为都用于对外采购了。合理的方法是，鼓励国内企业对外消费，购买洋货回来！
人民币升值是一种缓解的方法，但是对中国人民的财富损失巨大。
而且人民币升值前夕，会有大量资金涌入，短暂导致市场流通的货币大增，造成通胀。
长远来说，如果热钱不退出，还是无法改变国内资金过剩的问题。
还有一种方法是，用政治手段迫使美国解除部分高新技术的禁售，其实美国的禁售也是造成中国贸易顺差维持高位的主要原因。
中央政府在犹豫，因为社会的分配极不合理，少数人掌握了多数钱，导致他们可以挥霍，而这挥霍足以令社会动荡。

liu_mouse

政府是不会让房价跌的，能让他不快速增长就不错了。
一旦房地产泡沫被刺破，大量的资金要逃出，就会没有地方去。
再投资生产？汇率上升、利润微薄导致不愿意投资实体经济。
投资股市？风险太大，只会有一部分进入。
最后只好跑到商品流通领域，炒大蒜、炒棉花、炒茶叶...，全面推高CPI。
目前政府出台的抑制房地产的政策已经导致这个现象发生了。
所以两难，让房价涨，老百姓住不起房子，让房价跌，食品就得涨，老百姓生活更困难。
除非让民间资本有地方去，比如开放国家垄断行业、投资新兴行业。
中国目前没有新的发展方式能够继续推动经济向前走。
传统的出口导向已经走到了尽头，政府的投资拉动只能一时，多了就会通胀，而且民营资本参与的不够。民营资本跑到商品流通领域导致通胀就会抑制消费。至此，投资、出口、消费三驾马车都不灵了。
总之，就是钱多了没地方去，又要保值，而能够投资的领域又太少。所以政府按下了这头，那头就得起来，就看政府如何选择了。

潇湘庸人

所以说，房价在很长时间内还是会涨的

师子吼

所以说，房价在很长时间内还是会涨的
潇湘庸人 发表于 2010-11-18 17:39

    你的理论是有非常严重的问题的，模型根本就不是那个样子的。


     现在在打金融战争，为什么中国稳胜？就是因为我们有足够的储蓄率。你把储蓄率高当成是银行的压力，比较蠢。其实储蓄率高，那是银行赚钱的法宝。因为家规定了存款准备金，也就是说，你有一千亿的储蓄，我允许你向外贷一万亿的贷款。明白吗？这一万亿哪里来？可以去向央行借。银行不是靠存款赚钱，是靠贷款赚钱，但银行能够往外贷多少钱，与他吸到了多少储蓄直接相关。


      房价能不能下来？当然能了，本来国家不管房价也会跌回来。只是国家又不能让房价暴跌，经济上的大起大落，那对国家经济的影响是致命的，而且会给居心不良的人以可乘之机。所以国家要求的是房价只要不快速上涨就可以了。看得见的未来，房价会一路走低，但从更长远，二三十年看过去，房价是必然要涨的。


       现在的金融战争，基本已经打到关键阶段了，就看谁能坚持住。我估计中国已经稳胜，美国必然跪下来求我们放过他。否则他会死得很惨。如果美国不来求我们，他就必须得向俄罗斯低头，那他放开的，应该是中东和东欧洲甚至整个欧洲。这是他承受不了的要价。如果向我们低头，东北亚必然交还给我们，东南亚他也不再插手。伊朗依然会是两方的战场。在最终谈妥之前，房价不太可能大升，也很难大降。但如果金融战争结束，国家必然下重手收拾房地产，其实不用别的，只要卡住建设资金的贷款就可以了，房地产必跌。只是现在还不行，房地产不宜出现大的动荡，否则会给对手机会，对方就没有那快认输了。国家两手同时打压楼市和股市，目标就是不允许在国内的热钱牟利。因为一旦他们赚够了，就会抽身而去，回去救美国。我们现在肯定不允许这样。但楼市与股市同时打压，资金要有出口，本来国家希望他们投向实业，但这帮家伙都是投机的，都喜欢短平快，所以去搞贸易和农副产品。相信国家会有办法的。生活用品价格一定能够控制住。

有点牙疼

回复 6# 师子吼


    我觉得你的说法也有欠缺,忽略了居民的购买力,要是和楼主综合起来还比较全面

潇湘庸人

你的理论是有非常严重的问题的，模型根本就不是那个样子的。


     现在在打金融战争，为什么中国 ...
师子吼 发表于 2010-11-18 18:28

    不知道你从哪里看出来我“储蓄是银行的压力”的观点的


我说的很清楚，正因为银行有很多存款，所以银行才有钱信贷给开发商，政府也才有资本去印那么多钞票。


如果居民没有储蓄，那么银行印钞的作用就要大打折扣，就如同非洲的科特迪瓦那样，钞票面额几千亿也是废纸。相反，只要居民在银行有储蓄，那么就有贬值的空间，这样印钞才能起到作用。

师子吼

回复 8# 潇湘庸人


    你这都啥理论啊？一点儿都经不起推敲。美国储蓄率几乎是零，你看耽误他印钞票了吗？

xiangyu_wy

房子的价格谁制定，是卖房子的人制定。买房子的人为了保证自己的利润只能从三个方面入手：1、降低房子成本，2、增加房子供应量多交易，3、提高价格。提高价格是最明显且风险最低的。不要看现在大大小小有这么多的房地产开发公司，他们相互的竞争并不是为了物美价廉，而是比谁的价格高。你2000一个平方，我就2100一个平方。为什么会这样呢？因为房子这个商品永远也不能满足市场需求。平常人家要住得有房子，这是需求。有了钱的人不知道以后会怎样即使已经有了房子还得再买房子防万一。有了房子还有钱就以买房子做投资，担心货币贬值就买房子保值并希望它升值，没有钱就贷款买房子。总之房子不可能满足消费需求，越有钱需求越大，要知道不是钱多的确实发慌，是没有几个不考虑未来，不考虑积累的，而这方法除了将钱存银行、买股票就是买房子。房子一用几十年，或许就是一辈子或者几辈子，这价格怎么说都能说过去。因此开发商们的竞争是不需要打价格战的，他们攀比的就是看谁最能涨。在这样的情况下这房价如何降得下去呢？因此目前的房价已经不是房子的价格了，是对国民的盘剥的说法显然是站得住脚的。

听说国家要采取措施，从需求入手来控制房价。这个方法应该是有作用的，也如我在前面所讲对房子的需求是无限的。但是房价的制定权还是开发商，依旧是他们说了算。如果买房子的人少了，开发商会采取什么手段来保证利润呢？我认为只有一个办法就是涨价。这个道理很简单，开放并不用担心没有人买防止，商品的危险跳跃在这里并不存在，房子也不会变质，放在哪儿，你不买自然有人买，那为何降价而不涨价呢？涨价正好可以弥补交易量跌带来的损失，而且房子卖出去后，开发商是不能对已经出手的房子再涨价的，他只能再修新房子，又要搞地皮、搞设计太麻烦，直接在未售出的房子上凭空加价岂不乐哉！

银行的贷款能够增加对房子的需求，这一点不假，但银行也是有风险的。一方面人确实需要住，得有房子，小青年总要结婚吧！没有钱只能去贷款。做为银行在政府宏观调控下开展房贷是眼下必须的。而另一方面这贷款放出去后就和开发商没有多大的关系了，风险全在银行方。贷款人没有钱不能供贷款了，你银行就拿房子去卖吧！你要敢卖、你要卖得出、你卖出了要能收回贷款的本息。因此银行自然是不希望房价降的，他倒是希望升。只有升才能保证他账面上的资金是有效的，不成为坏账和呆帐。另一方，银行要发展要扩展业务，目前还有比房产更大的产业吗？银行不去发展房贷还能发展什么业务呢？因此这就是个恶性循环。美丽的泡沫只能吹大，不可能缩小，只能那天破灭。破灭了倒霉的就有银行。

房价的上涨是房产行业的资本家们保证自己利益的手段。减少对房子的需求量，就意味着少建房，就意味着与建房相关的产业都得缓下来，这对GDP自然是不利的。但房产的资本家并不一定在乎，因为他可以涨价。为他们挥霍的“产业”也不会受多大的影响，高级轿车照买，二奶照养。

如果房价主动降低了行不行呢？前面说了，这样一来对银行已经放出的房贷是很危险的。另一方面当房价降到百姓能够承受的程度，那很多人都要去买房，比如外来打工者，那对房子的需求是N倍增长，这样的情况怕没有那个城市能承受不。出现这样的预期情况，不大幅涨价还能有什么方法呢？因此又走回了老路，涨价！

ncer

现在决大多数的地方财政就靠着卖地了，怎么可能会跌。抑制房价上涨的杀手锏就是扩大经济适用房的比例，但财政收入就要减少，有人见过砸自己饭碗的人吗？

有点牙疼

政府说要征收房产税, 给每个公民一定的自住房面积,对超出这自住面积的,征收高额房产税.这一政策还没出台,那些想买投资房,保值房,什么什么房的就有所顾虑了.我认为这是抑制房价切实可行的好办法

ncer

政府说要征收房产税, 给每个公民一定的自住房面积,对超出这自住面积的,征收高额房产税.这一政策还没出台,那 ...
有点牙疼 发表于 2010-11-18 19:48

    不要报幻想了。从有权利制定政策的人，到执行政策的人，哪个手里没N套房子。

丰城人

楼主的意思是只有高保障，才能降房价，对嘛

ncer

政府说要征收房产税, 给每个公民一定的自住房面积,对超出这自住面积的,征收高额房产税.这一政策还没出台,那 ...
有点牙疼 发表于 2010-11-18 19:48

    你的思想还是没转变过来，中国的经济是“国家资本主义”经济，要想实现自己的经济利益最大化，就是要跟党走，立场和屁股要在党这边。05，06年那些听信网上“经济分析大师们”说的，以为房价要跌而没买房的人，很多一辈子都别想买起了。

有点牙疼

不要报幻想了。从有权利制定政策的人，到执行政策的人，哪个手里没N套房子。 ...
ncer 发表于 2010-11-18 19:55

政府有这种意向就有可能的, 听说快有具体方案了,出租房的税说收就收上了

ncer

08年低到09年初，房价不是有跌的趋势吗？然后是什么？狂印钞票、银行大笔贷款，于是09年底到今年房价又涨了一波。

ncer

政府有这种意向就有可能的, 听说快有具体方案了,出租房的税说收就收上了 ...
有点牙疼 发表于 2010-11-18 20:07

    哈，朋友，出租房的税最后是转嫁到卖不起房的租房人身上……况且房租一年才多少？炒房的根本就不在乎房租的，就空着。除非真收不动产税，那才是对房市的真正打击。

有点牙疼

政府有这种意向就有可能的, 听说快有具体方案了,出租房的税说收就收上了 ...
有点牙疼 发表于 2010-11-18 20:07

    我意思是说出租房税的征收对房产税的征收有推动作用. 你说的有道理,  但也不能决对排除房产税这大潮的来临

师子吼

08年低到09年初，房价不是有跌的趋势吗？然后是什么？狂印钞票、银行大笔贷款，于是09年底到今年房价又涨了 ...
ncer 发表于 2010-11-18 20:09

    那是应对金融危机好不好？ 如果没有金融危机，房价早就打回来了。