央企彻底退出房地产之时，就是房价崩溃之日

wilkins

回复 20# freezingdust


   
我觉得在80年代末出生高峰期即将成家立业的时候，房产的GDP需要增加。
应该想法子加快增加房子的供应。满足这些80后对房子的需求。

但是我说的是房价泡沫，不是房地产GDP的泡沫。
房价的合理性是有三个指标，收入比，租售比，成本+利润。
目前来看房价的过高，脱离了这三个指标了。
同时，国家这个时候需要让房价跌下来。

同时房价跌下来了，让更多的人可以买房子，装修，买家电家具，也是扩大内需的重要方式。

freezingdust

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如果是完全市场化的市场。
那么当需求增加，价格升高，利润增加，产出增加，满足需 ...
wilkins 发表于 2010-4-7 23:28

你说的市场基本规律没错，但是你忽略了中国的潜在需求群体之巨大，这是飞速城市化带来的结果，同时，中国房产消费者的需求于西方不同，他们往往不是一种理性的需求，不是一种量力而行的需求。国外我买不起房，我甘心租20年。但国内很少有人有这个决心，这是父母、择偶、户口等等因素造成的。
房产的属性和电，水，粮相近，但绝不等同。后者受大多数国家政府的严格监控。缺少则根本不能生存。前者则被绝大部分国家、金融机构等利用过，用于推动国家经济和GDP增长。
再结合一下中国目前发展阶段和特性来说明一下为何房产价格不能过低的一点原因。众所周知“臭名昭著”的户籍政策被很多人唾弃，但有没有想过，如果没有户籍政策中国会是个什么样的景象？沿海人口爆炸，产生众多鬼城，饥荒、灭亡。同样被老百姓唾弃的房价，其实和户籍政策起到了调节城市化速度的阀门的作用。快速的城市化助长了房产和房屋的投机行为，但过快的城市化又会造成大量严重的社会问题，所有价格成了两者之间合理调节的一个杠杆。沿海大城市的房价过高，造成了中高级人才向小城市和内地回流的景象，这有平衡了中国的整体经济发展结构。

round_pie

需求对价格高低没有关系？如果你真相信你所说的这句话，那我觉得再讨论下去已经没什么意义了，这是最基本 ...
freezingdust 发表于 2010-4-7 23:17

需求有真假，达40%的空置率，这样的需求是不健康的，也不是正常意义上的需求，而是投机需求。

wilkins

回复 22# freezingdust


以上我大部分认可。
我也说了合理的房价。
比如上海，现在平均房价2万，如果跌了一半就是1万一平米。
然后90平米的房子，加上各种税费，估计100万左右。
同时100万的价格，小两口，首付40万，然后60万使用公积金贷款。
首付40万，小两口如果每个人平均挣5000，就是1万，（这个还是高估了，一开始毕业没有那么多钱。）然后挣1万，花5000，一个月省5000，一年就是6万，那么6年后，加上存款利息就可以达到40万。
公积金贷款60万，一个月平均还款，近3000块。
这样的房价是可以给上海普通民众勉强接受的价格。


如果过高就会不合理。

同样，如果上海的房价并不是合理的分化人口进入的条件。
比如其他省市必然会有有钱人。这些人的1%在上海拥有房产都是恐怖的数量。
而真正有需求的劳动力人口无法买房。
这样正常的劳动力人口就会分流到其他地方或者国外。
这样就会让上海的劳动力缺少。
上海的发展就受到了制约。

富人在上海购房，并不能带给上海发展有效持久的劳动力，可以想象一下。
有一天上海都是豪宅，都是名车，都是富人，但是没有一个劳动力。那么上海这个城市会发展成什么样子？

wilkins

回复 23# round_pie

上海现在的空置率还是很高。
现在到了全民炒房的时候了。
只要有点钱，贷一个款，都去买3倍5倍的房子。

freezingdust

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我觉得在80年代末出生高峰期即将成家立业的时候，房产的GDP需要增加。
应该想 ...
wilkins 发表于 2010-4-7 23:37

美好的想法，我主观上也支持你的看法。但还是要说下我的观点。
说到收入比，看看韩国，在首尔买一套最基本的房子也一样需要普通年轻人30年不吃不喝。当然，你可以说韩国其他地方房子没那么贵。为什么中国城市的都偏高？这其实还是因为中国的城市化进程。中国拥有大量的农村，在那里，房价根本就是个屁，每一个被大片农村包围下的小城市，都相当于韩国的首尔。潜在需求和这韩国这个弹丸之地完全没有可比性。
租售比的确不合理，租价远赶不上卖价的增长。这个有中国人观念的问题，大部分中国人主观上难以接受租房，以及中国人的购买力和消费方式决定的。
另外，我不否则政府有参与推高房价之嫌。但就经济大局来看，为什么推高房价，我想可能是有难言之隐。中国的存贷率世界最低，中国的银行房贷率又是最低，表现上很利于经济的稳定，但过低实际上会对经济发展产生负面影响。这暴露出中国消费者消费观念的保守和内需的不足，房贷率过低也说明了资金流动性不足。地产业从某种程度上利用了老百姓的观念，但其产生的效用其实是有一定的积极意义的。资金流动性被一定的加速，内需也在一定程度上得到了释放（虽然可能带有被迫性质）。

freezingdust

需求有真假，达40%的空置率，这样的需求是不健康的，也不是正常意义上的需求，而是投机需求。 ...
round_pie 发表于 2010-4-7 23:58

空置率高，理论上来说，绝对不是个好现象。但我还是那句话，如果脱离中国的国情和实际情况而只是简单的从数字上去分析中国房地产的状况，绝对是片面的。
国际上一般认为空置率在5%到10%之间是合理的，理论上来说，如果空置率真在40%或以上，的确过高。姑且不论这个数字是否完全真实，当然，任志强说的空置率只有4%，我是绝对不会相信的。
首先我要说明的是，空置不能与不良资产直接划等号，空置率不能直接证明房屋泡沫与信贷的危机。按照目前的房地产销售利润来看，即使只销售掉50%，房地产公司同样获得了很大的利润，同时银行信贷也不会存在任何的风险，而地产商和投资者则仍然对潜在市场和未来需求持乐观态度，在利润已经保证的情况下他们并不急于抛售剩下的房产。当然这还是源于城市化进程，中国尚有好几亿的农民城市消化。
40%对于西方社会似乎很可怕，但介于中国目前发展阶段的特性，这并不是中国房产泡沫将要破裂的理由。既然有利润存在，银行信贷的风险也不大，我到想知道，这个泡泡从何破灭？就现状而言，房产作为城市化速度的流量阀门，它很崩溃的。
当然，如果不及时的监控而放任自流也是绝对不可取的，如果是这样，中国城市化放缓的那一天，就是房地产崩溃的日子。

yayoo

崩溃最好连贪污集团也一块崩溃，那才是天下幸甚！

freezingdust

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以上我大部分认可。
我也说了合理的房价。
比如上海，现在平均房价2万，如果跌了一 ...
wilkins 发表于 2010-4-8 00:12

虽然对于你的崩盘预言我并不完全赞同。但我认同，作为老百姓，希望房价降低完全是合理的诉求，政府对于房价一定程度上调控也是势在必行的，中国目前房地产还不至于崩盘，但不代表整个中国房地产的发展走势是十分健康的。如果不能及时的预防和纠正，必然有一天会积重难返。
我之所以说能么多，并不是要为某些腐败现象和垄断竞争开脱，而是希望大家也不要统一口径的认为中国房地产目前已经严重偏离了正常的轨道。我说了，从高人口基数的发达国家，曾经的发展过程中，经常看到现在中国房地产业的影子，从印度身上，我们更能发现众多的共同点。崩溃并不是必然的，如果吸取经验，合理并适当的控制，还完全来得及，房价总有一天会归于合理并且不严重伤及经济以及中国大部分群体。

wilkins

回复 29# freezingdust


   我也曾经觉得房价还是有一定合理性，在08年的时候，只要薪水涨上来了就可以了。
但是最近的一些事情，我改变了。
房价已经进入了快速泡沫暴涨程度。

同时已经有大量的普通民众难易抗拒房产价格增长的诱惑。也纷纷投入房产投资的大军中。犹如当年的股票6000点的时候，完全是原来没有买过股票的散户加入，推高了股市。
所以现在我非常担心，如果继续那么上涨，热钱不断流入，人民币升值，实业都不做了，都来炒房地产了。全民陷入一种亢奋中。

同时我认为这个趋势不可逆了，必定是一个大泡沫来结束这一切。
所以我希望并且也看到政府能及早主动刺破这个泡沫。如果再等1年后，被外资来刺破，那么真的晚了。