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金岩石：房价五年翻番 政策施压到城市化结束
最近楼市有些新消息，全国70个大中城市房屋销售价格，由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%。这是近15个月以来，全国房价环比增幅的首次由涨到降。
所以很多专家就开始说，真正的拐点已经到了，包括任志强先生。据说在王石下山之后也跟他吃了顿饭，中心思想就是咱们降一降吧，这样大家各有点退路。而且已经不用担心房地产调控伤及中国宏观经济了，因此呢，楼市调控还将继续下去。
我无法评论王石和任志强的对话，但是对于房价增幅环比下降，我觉得大家不必过于乐观，楼市五年内会翻番是毫无疑问的。
房价五年翻番
我在去年的时候，说北京的房价每平方米要到20万元，上海是30万元。这是最高价格，而不是平均价。一个城市在一个锁定的区域内，把新区拿掉，他的房价只有两个价格，一个叫均价，一个叫天价。
均价和天价是什么关系？
如果这个圈里80%是本地人，那么人口流动性低，均价低，均价天价比为1:2.
当这个圈变了，外来人口超过50%，这时候流动性中等，社区均价翻番，均价天价比为1:3，就如同如今的郑州。
当外来人口超过80%，或者即将超过80%，它的高流动性造成均价也高，均价天价比为1:5，北京、上海、深圳都属于这样的圈子。
所以将来北京会进入老区房屋均价4万元乘以5，即单价20万元每平方米，上海房屋均价6万乘以5，即30万元每平方米时代。
不要觉得这不可能。
还记得1986年北京方庄第一个商品房，开盘价是每平方米1200元到1500元天价开盘，当时《人民日报》评论，像这样的房价在北京工作一百年，也买不起一个两居室的房子。“天价”这个词，就是从1986年开始的。可是你现在还觉得1200~1500元每平方米是天价吗？所以我们一直是在天价中，一步一步走过来的。
从1986年开始算，1986年1200元每平方米，1990年2400元每平方米，1995年5000元每平方米，2000年北京市房价，进入万元时代，2005年2万元每平方米，现在直奔4万。
历史告诉未来，我们就这么走过来，而且走过来时大家都没抱怨，两个原因，第一，温水煮青蛙，慢慢涨；第二，当时买房的是小群体，现在是大众，特别是在买房的人越来越多，拥有房产的人越来越多的情况下，就得慢慢涨。
所以政府不能够说打压房价，但是一定要调控房价，不调控就是暴涨，直到城市化结束。
楼市调控顺民意微降5%
到现在为止，国十条明确讲要遏制少数城市房价过快上涨，实际上，现在已经实现预计目标，可为何大家依然要说政策无效呢？是因为我们市场中出现了第二个目标，叫做山寨版中央政策，就是房价要下跌。
为什么山寨版的就能够接受房价下跌？因为两个来源，第一就是想买便宜房子的官员们。他解读政策的时候，解读出了一个房价下跌。
另外，媒体中90%的小记者，也是买不起房子的。所以买不起房子的记者们解读新闻的时候，也读出了一个房价要下跌。所以山寨版的源头，就是解读政策的领导和解读新闻的记者。
实际上，不管哪个版本，都得听民意的，老百姓说房价得跌就得跌。顺应民意，给各方个台阶，政策调控就结束了。所以，就在山寨版和正版中间找个平衡点，这个点就是5%到10%。
直至城市化结束政策还得压
中国特色的社会主义市场经济，简单讲就是两只手，一只看不见的手——市场(弹簧)，一只闲不住的手——政策。如果政策这只手弄错了地方，这弹簧肯定蹦得比原来还高。所以政策一定要压着，一直到城市化结束，现在还有10年到15年。
我觉得下半年楼市调控政策，基本上不会再出新招了，该出的牌基本上出尽了。房价也会在信贷调控的基础上进入一个平稳上涨的时间。当然，国十条必须坚持，让房价平稳上涨。这时候，以国十条所代表的基本调控政策，就相当于摁在弹簧上的这只手，如果你一撒手就会暴涨。
我们看到媒体所说的，年底要暴涨，其实是说如果放松调控房价就会暴涨，如果不放松就是微涨。
这个放松是什么概念，是指按照国十条的基调，不能放松，那个基调不能变。这就不妨碍政策之手压弹簧的力度。
从落实上可以看见，二套房贷五成，银行当然管住了；二套房贷的利率往上涨，这也是不能松的。所以，有这个原则就够了。其他的短期政策，影响不会太大。
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http://finance.eastmoney.com/news/1370,2010072686127174.html |
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发表于 2010-8-31 17:06
