二次探底之忧再起 房市掣肘美国经济复苏

宋鸿兵

　　美国7月旧房销售数据疲软，新房销售数据创历史新低，一系列利空消息令美国房地产市场触底反弹的希望彻底破灭。美国房地产市场病根未除，短期难言恢复。

　　继疲软的7月旧房销售数据之后，美国商务部25日又公布了创历史新低的新房销售数据，一系列利空消息令美国房地产市场触底反弹的希望彻底破灭。分析人士认为，在经历了政府刺激性措施带动的“虚假繁荣”后，美国房地产市场依然病根未除，短期难言恢复。

　　作为本轮金融危机策源地的美国房地产市场阴霾不散，也令市场对美国经济前景更为看淡，有专家就此再度发出经济“二次探底”的警告，并预计美联储在必要时刻可能采取举措进一步放松货币政策。


　　房市利空频袭

　　美国商务部8月25日发布报告称，美国7月新房销量环比大跌12%至 27.6万户，远远超出市场预期，并创下1963年有纪录以来最低的月度水平。当月美国西部、东北部、中西部和南部四个大区的新房销量环比均出现下跌，其中西部销量骤降25.4%，总量创历史新低。此外报告还显示，过去一年中美国新房销量累计下降32.4%，售价平均值下降13.2%至23.53万美元。


　　此前一天全美不动产协会刚刚公布了令市场极度失望的旧房销售数据。数据显示7月全美旧房销量环比暴跌27.2%至383万户，创1968年以来最大跌幅。


　　美国抵押贷款银行业协会的最新数据则显示，上周全美抵押贷款申请量增加4.9%，而购房贷款需求几乎仍在“原地踏步”。而自4月底购房税收优惠政策结束以来，购房贷款申请量已累计下降41%。


　　不过，在耶鲁大学教授、标普-凯斯席勒房价指数的联合创立者罗伯特·席勒看来，7月美国房市销售数据是“异常的”，因为它与政府刺激政策到期有关，不能将其与其他月份的数据进行比较，席勒说：“对这一数据的反应不要过激。”


　　部分分析人士也认为，7月的美国房市销量骤降是受到了税收政策到期的短暂影响。根据美国政府颁布的政策，在4月30日之前签署住房购买合约且在6月30日前完成交易的购房者能够享受最高8000美元的税收减免优惠，这在一定程度上刺激了潜在购房者提前做出购置决定。但在6月底时该政策延长有效期三个月，购房者只要在9月底前完成购买即可继续享受优惠。


　　高失业率绑架房市


　　自2007年房市泡沫破灭以来，美国房产市场已连续三年处于衰退状态。今年3、4月份住房销量曾一度有回暖迹象，被视为“小阳春”，不过自政府购房税惠措施到期后，房地产市场活跃程度骤降，一些业内人士认为，政府的减税刺激措施并未从根本上改变美国住房市场供需基本面，而只是将一部分交易量提前到政策有效期内予以消化。


　　除政策因素外，就业市场持续疲软、个人收入增长乏力导致的居民购买能力和意愿下降也是住房市场陷入长期挣扎的重要原因。目前美国失业率仍维持在9.5%的高位，并可能进一步上升，潜在购房者因担心失业导致的房贷违约风险而不敢贸然出手，市场观望气氛浓厚。


　　“全国需求仍然低迷。”美国最大的住房建筑商帕尔迪集团首席执行官杜加斯表示：“贷款利率处在历史低位，同时房价也比较合理，但消费者信心仍然低落。”他指出，只有在经济复苏、就业增加之后，人们才会考虑买房。


　　拖累经济复苏


　　在历史上美国经济的8次衰退中，有7次都是源自房地产市场下滑，这使得近期房市的系列利空数据令市场神经再度绷紧。一些业内人士担心房地产市场的疲弱可能扼杀正在复苏的美国经济，甚至将其再次拖入衰退陷阱，与此同时经济前景和就业状况的恶化反过来也会进一步打击住房需求。


　　穆迪经济网房屋经济部主管西利亚认为，若房屋止赎率继续上升，将无疑在一定程度上压低房价，并对整个经济造成严重威胁，“因为住房市场与广义上的经济是存在极为密切的联系的”。此前，包括美联储前主席格林斯潘、美国财长盖特纳等在内的多位政经名人也都发出过房市可能对美国经济复苏形成拖累的警告。


　　高盛首席经济学家奥尼尔表示，美国“令人失望”的经济报告接踵而至，可能促使美联储启动新一轮的量化宽松政策。他指出，若美国经济数据持续低迷，美联储将出手干涉，预计到10月份情况仍未好转的话，决策层就将采取行动。


　　本周五美联储将召开年会，外界预期美联储主席伯南克届时将对货币政策和经济前景进行进一步阐述。市场希望政策制定者能够就是否重启量化宽松、是否购买更多美国国债以及是否进一步下调美国经济前景等问题解惑答疑。不过也有业内人士认为激进的措施并不一定能对经济产生太多影响，纳罗夫经济顾问公司主席乔·纳罗夫表示，美联储的军械库里可能有充足的武器，但“其中的大部分可能只是水枪”。