中美房价比较的不可比性和对公众的误导

ggmch

楼主住嘛地方？怎么坏东西那么频繁？我们家的怎么装了几年都不坏呢？

加油_ha

转帖一篇最近看到文章，非常犀利

考虑是海外华人写的，就贴到这里：

大洋彼岸看中国－－房价
作者：leptoquark

这几篇帖子原先都发在mitbbs我的博客系列文章--<<回国一年杂感>>. 现在略作修改,去掉敏感词. 发在这里,希望给大家一点帮助.

　　说道中国的房子和房价, 我认为不但是大泡沫,还是个大笑话. 这是每一个有志于海归的所必须面临和了解的. 在前面的文章中,我谈到有没有房子已经成为阶级划分的标准. 我再重申一遍, 现在海归回国工作, 面临的最大生活问题就是房子,或者说房价. 北京,上海,沿海地区,以及主要的大城市,省会城市的房价对于一个普通大学教师来说,已经快买不起了. 即使学校有补贴, 周边房价较低,也会成为巨大的生活负担. 基本上, 每月攒不了几个钱, 还要面临越来越高的生活成本. 当然, 相比欧美, 即使北京上海, 房租也是很低廉的.
　　　　
　　　　两年前, 我在博客中说, 中国房价近期要跌不大可能, 理由是中国的房产从来就没有市场化, 政府完全可以操控房价,直到需要降价的时候. 那时次贷危机还没有爆发.
　　　　
　　　　所谓此一时,彼一时, 特别是今年初我回国的亲身感受, 我今天把话放在这儿: 不出一年,中国房价一定崩溃, 注意,是崩溃.
　　　　
　　　　一般而言,房地产有三个功能: 自住, 投资(出租), 投机. 所以买房子一定明确目的,买来干什么, 然后再看买的值不值. 对于自住,在支付能力方位内, 衡量的指标就是性价比, 这个指标越高越好. 对于投资, 指标是租售比, 即每月的租金比房屋当前的市价,也是越高越好. 这是房产的两项正常功能, 至于投机功能, 则主要和经济的泡沫相关. 这个功能在发达国家是受限制的,不鼓励的.
　　　　
　　　　首先说自住, 中国只有房产,没有地产, 绝大多数房产只能算apartment, 并不是北美主流的house. 所以无论居住面积, 居住环境都无法和北美相比. 虽然说钢筋混凝土比木头结实, 但咱们都明白, 国内那种大building的质量是怎么回事. 房子不在梦中趴下就算不错了. 可是,这么这么差的房子, 价格可一点不差. 在北京,上海, 江浙等沿海大城市, 一套位置稍微好点的100万以下的apartment, 已经很难找到了. 这约等于15万美元, 差不多可以买下渥太华80平米的2 bedromm apartment, 要知道,渥太华的家庭中位收入是每年税前7万加元. 我岳父在南京有一套不到100平米的3居室, 10年新的6层无电梯老式公寓的顶楼, 暗厅,竟然可以卖到110万人民币.
　　　　
　　　　其次说投资, 中国的房产没有任何投资价值. 基本上租售比都在1比3,4百, 在北京上海1比6,7百的比比皆是. 举几个例子, 我在上海的一个亲戚把一栋在上海佘山的别墅+一套位于淮海路宋庆龄故居旁边的3居室租给一个外籍华人, 每月的租金只有1万人民币. 一个朋友, 位于静安寺附近的价值400万人民币的房子,租金是每月1千美元. 还有个朋友, 位于北京崇文门的面积170平米的精装房,租金每月7千人民币. 还是我岳父的市值110万的房子, 如果出租, 每月1500元就不错了. 做这种房东, 我认为是脑子被驴踢了, 充分体现了中国房东新世纪的活雷锋精神. 这其中的根本原因就是中国人的收入太低----房价是富人决定的,房租是穷人决定的.
　　　　
　　　　既然自住和投资都不合算, 那就只剩下投机功能了. 的确, 这几年国内房子主要就是用来转手投机牟利的,造就了一大批突然一夜暴富的人. 这也是房价坐火箭的根本原因, 终于吹起了一个史无前例的大泡沫. 不夸张的说, 至少一半的房子是用来投机的, 在南京江宁, 几乎每个建成5年左右的小区, 入住率不会超过30%. 这种投机, 是全国性的, 是中国经济发展的最大的定时炸弹. 美国的房价从01年来7年涨了1倍,爆发了次贷, 造成了现在的国际金融危机. 中国呢? 3倍都不止吧.当然, 这帮投机的死翘翘了, 也没什么值得同情的, 出来混,总要还的.
　　　　
　　　　自从去年次贷爆发, 然后各国救市, 中国也加印4万亿的人民币以来. 国内对房产的看法又多了一项: 保值, 抵御通货膨胀.所以在08年市场一片萧条之后, 今年的房价又百尺竿头,更近一步. 很多以前观望的也纷纷入市, 就是怕到来的严重通货膨胀,觉得房子至少能保值, 兴许还赚点. 这其实是更危险的, 姑且不论房产究竟能不能抵御通货膨胀, 这下总算把接盘的小散户忽悠进来了. 风险从投机者手中转移到普通老百姓身上了. 这个过程是必然的,无法逆转的, 古今中外, 凡投机市场最终受损的一定是普通大众, 否则投机赚谁的钱? 股市如此, 房市亦如此.
　　　　
　　　　
　　　　至此, 中国的房产投机市场从建仓, 炒作,忽悠,拉高出货等一系列在股市里玩的毫无新意的程序即将完成, 那么,下一步一定是蹦极一跳. 这一跳, 可以和郭晶晶跳水媲美, 不同的是, 溅起的不是水花,而是鲜血.

加油_ha

　有人说北京上海房价再升10倍都有可能, 云云. 忍不住再说几句. 北京上海房价再升10倍只有一种可能: 人民币贬值20倍. 从
　　　　这个意义上说, 北京上海房价再涨1万倍都是可能的.
　　　　
　　　　我就敢把话撂在这: 不出一年, 从北京上海深圳开始, 相对于美元, 中国房价一定崩溃.
　　　　
　　　　刚才那叫板的帖子提到一个理由说:"很多人以美国的房价，租售比这些数字来证明中国
　　　　的房价太高了，真是大错特错。他们忽视了一个很重要的变量：经济的增长率。中国的
　　　　10% vs 美国的1－2％。有了这样高的经济增长率，以当前的租售比，或房价收入比得
　　　　出的结论是毫无意义的。租售比不适合中国."
　　　　
　　　　姑且不论中国的经济增长10%有多少水分, 还能持续多久. 中国确实有很大特殊性, 其
　　　　实每个国家都有自己的特殊性. 但这并不是中国不服从基本的经济规律的理由. 按照辩
　　　　证法, 共性才是矛盾的主要方面, 个性是次要方面.
　　　　
　　　　力挺房价必跌的最常见理由就是, 房价暴跌会造成经济的崩溃,所以政府不会让房价下
　　　　跌. 这其实是把原因和结果搞反了.政府不让房价下跌,房价就不会下跌? 政府真有这么
　　　　牛逼吗? 经济规律可以一时被扭曲,但绝不会失效. 扭曲的越利害, 被经济规律报复的
　　　　程度越大.
　　　　
　　　　我党对社会和经济的操控能力确实强大, 经常作出发达国家无法想像的举动. 比如可以
　　　　20年不让广东的民工工资基本冻结, 形成所谓的中国奇迹,积累了天文数字的外汇等等.
　　　　 但一定不要高估了咱们的能力和水平, 否则,大跃进等sb事就不会发生了,
　　　　或者说, 中国早就成世界第一了, 怎么还在第三世界混? 60年来, 每一次所谓的惊世之
　　　　举,不都是以惨重的代价告终? 不遵守规律的结果,只能被其无情的嘲弄和报复.
　　　　
　　　　还真以为咱们的水平高啊? 即使不和资本主义的7个模范生比, 就和以失败告终的苏老
　　　　大比, 苏老大真刀真枪打败希特勒, 带头和美帝对抗40年
　　　　, 影响和改变了整个20世纪的世界,此外还创造了一系列的人类第一. 咱们还没这么牛吧!
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　有人说,中国每年有多少农民进程, 多少大学生毕业留在大城市,等等
　　　　, 言外之意, 中国有着近乎无限的刚性需求. 不错, 中国正在进行大规模的城市化, 但
　　　　问题是进城的不是美国农民,也不都是山西煤老板,陕北油老板和温州小老板,
　　　　而是我们称之为社会低层的中国农民. 现在每年近一半的大学生毕业即失业, 起薪已经
　　　　和农民工接轨. 这些人有个屁的消费能力. 我现在开的是雪佛兰, 我也特想开保时捷,
　　　　可我买不起, 所以这种需求是无效需求. 半夜两点, 中国城市的大街上有多少人露宿街
　　　　头,无家可归? ---并不是不买房就活不成了.
　　　　
　　　　有人说, 中国土地稀缺, 这更是一句鬼话. 稀缺吗,比美国,加拿大是稀缺, 比日本,比
　　　　韩国,比台湾,比香港,比新加坡,比欧洲国家呢? 中国所谓的土地稀缺, 完全是政府对土
　　　　地的完全垄断造成的, 这招是从香港学来的. 只是,香港政府垄断土地的同时,
　　　　还有项保障中下层人士的组屋制度. 这叫关上一扇门,打开一扇窗户. 这一点咱没学,门
　　　　窗都堵死了. 就像前面说的学西方的学术体制一样, 到中国来都走样了. 所以才有今天
　　　　的恶果. 但是, 成也萧何,败也萧何, 土地只有猛涨才能显得稀缺, 但购买力总是有限
　　　　度的, 土地不可能一直上涨, 一旦上涨到头, 就是暴跌的开始, 到那时, 政府手里,开
　　　　放商手里,穷的就剩下土地了, 就像现在的海归, 跳楼大贱卖.
　　　　
　　　　房价涨跌说到底还是个购买力的问题, 现在中国的房价已经远远超出了本地居民的实际
　　　　购买力, 不是不想买,是实在买不起. 有人说,一旦下跌个10%,20%的,就立即有一大批人
　　　　进场去接盘,所以不会大跌.从历史和国外的经验看,实事并非如此, 否则怎么解释每次
　　　　股市下跌, 受伤的总是散户?
　　　　
　　　　房价的涨跌还是个信心问题, 中国老百姓还没有经历过一次完整的房地产周期, 根本看
　　　　不到房地产的巨大风险. 这种风险大概是股市的5倍(按两成首付). 李嘉诚说过,房价上
　　　　涨时不会死人,下跌时一定会死人. 从88年城市老百姓抢购米面的行为来看, 一旦开始
　　　　下跌, 其速度是不可想像的.
　　　　
　　　　房地产问题也是个定价的问题, 一堆砖头水泥价值不关是定价10万,还是100万, 它还是
　　　　那堆转头水泥. 纽约的某栋house07年定价180万,08年变成140万,09年最新价80万美元.
　　　　 所谓的保值, 只是骗别人和骗自己的说法. 纸面上的只有变成真金白银才是
　　　　财富. 房产的定价一定和经济发展的水平相关, 不是你想要多少就要多少的.真实价格
　　　　还是要看客观的标准:租售比.有句话忘了那个牛人说的, 大潮退去时, 才会发现谁在裸
　　　　泳. 老百姓最终会发现, 自己就像<<渔夫和金鱼>>里的老太婆一样,剩下的,还是那只破
　　　　木盆.
　　　　
　　　　中国房价崩溃后,也不是说就是各位海归的好时机. 可能海归的形势更差.
　　　　伴随着房价的崩溃, 是银行体系的崩溃, 经济的萧条,和物价的恶性膨胀. 你还能得到
　　　　什么好的待遇. 我想,那时值钱的只有硬通货.
　　　　
　　　　就此打住吧, 再说,有人该说我诋毁伟大祖国了. 这次我当回半仙, 一年后,大家可以来
　　　　骂我.

加油_ha

我为什么敢说,不出一年, 中国房价必垮? 前几年, 年年都有人预言中国房市崩溃, 其
　　　　中包括谢国忠这样的大牛. 毫无例外,这些预言全都破产了. 何也?
　　　　
　　　　研究中国的问题, 比如房市, 一定要和政治联系起来. 其实就是要看到中国当政者的特
　　　　点. 这有两方面的含义:
　　　　
　　　　1, 在别的国家很难想像的政策,措施,
　　　　现象等, 就能在中国发生. 比如上海的超级大玩具--磁悬浮, 空前绝后的北京奥运,等
　　　　等, 当然也包括现在的房产大泡沫. 中国政府的社会动员力,对社会的控制
　　　　是西方所无法想像的, 这一点一定不能忽视, 否则就会落得和谢国忠一样,被嘲笑的下
　　　　场. 07年底,08年初, 国内看跌的是主流, 还出现过好几个半仙, 08年房市的表现也一
　　　　直不死不活,似乎真要跌. 但是, 我当时并不看跌(大家可以看我07年底的博客).
　　　　我甚至建议家人在扬州买了房子. 原因是, 那个时候, 金融危机还没有爆发, 国内股市
　　　　一片大好, 就像今年的房市一样.最重要的是还摸不清政府的底牌, 当时政府还有手中
　　　　还有很多牌可以打的. 但是去年底的次贷一爆发, 再看看今年政府的举措,以及国内经
　　　　济的表现, 终于看清了那两把刷子.
　　　　
　　　　2, 也千万别高估了中国政府的水平. 既然都是人民选出来的, 都在地球上, 大家的执
　　　　政水平应该不会有数量级的差别. 你看,一场金融危机, 大家都想到一个词: 救市, 这
　　　　其实就是当年罗斯福,凯恩斯早就玩过的. 说白了,就是印钱, 至于长远
　　　　后果如何管不着了. 我忘了那个炸药经济奖得主说的: 如果印钱能解决经济危机,那就
　　　　不会有经济危机了. 咱们也一样,毫不含糊的投了4万亿, 大搞基建. 说明我党的水平也
　　　　高明不了多少. 如果经济到了只能靠印票子才能维持的时候, 那说明危机已至, 寒冬真
　　　　的来了. 新增4万亿, 加上银行的信贷, 据说上半年就扩张7万亿的信贷, 这就是09年中
　　　　国房市大涨的根本原因. 这中间的逻辑是:
　　　　
　　　　印钱-->通胀预期-->房产避险-->房价上涨-->买房.
　　　　
　　　　家里有个百八十万的, 不管有无住房, 都认准买房保值,这次是真正把城市中产阶级忽
　　　　悠进来了. 和股市一样, 终于到了散户接盘的一步.今年多印了4万亿, 明年多少, 如果
　　　　不能多印的时候, 会是什么结局.所以我现在敢说明年房价一定崩溃.
　　　　
　　　　房子真能保值吗? 在经济稳定发展的时候也需要是, 这是前提, 也就是说当前的预测和
　　　　未来的走势是吻合的. 但未来怎样,谁能真正把握?特别是现在这个时期. 房产的定价甚
　　　　至可以说很随意, 07年纽约一栋卖180万美元的house,08年标价140万,09年
　　　　80万美元还卖不出去. 1948年长春围城的时候, 一张大饼可以换一个金戒指或者换一个
　　　　大姑娘. 中国房产也一样, 更严重的是, 房产非但不能保值, 还可能变成负值. 试问,
　　　　08,09年相对于中产阶级收入这么高的房价, 有多少人可以不依靠银行贷款?
　　　　一旦房价下跌, 大家都得变成负翁. 不信,看看日本和香港就明白了.
　　　　
　　　　有一个很流行的谎言: 中国人爱买房子置业. 实际上, 我们父母一辈人在人生的大多数
　　　　时候并不知道商品房是怎么回事, 福利分房, 不花钱住房才是主要想法. 后来,在国家
　　　　的软硬兼施下才不情愿的买下本来不花钱住的好好的房子. 直到03年, 北京,上海等大
　　　　城市的大量经济适用房还卖不出去. 国人爱买房子其实是后来房价飙升, 投机的结果.
　　　　我说过, 中国普通老百姓还从来没有经历过一次完整的房地产周期. 光看见贼吃肉, 没
　　　　看见贼挨打.
　　　　
　　　　06年底我回国的时候, 有一天在石景山首钢社区一个储蓄所取钱, 半个小时排不进去,
　　　　前后都是大爷大妈排队买基金. 之后07年国内股市一排火红, 学校校车上老师的话题也
　　　　大多是股市. 07年底出国前我看到一篇文章, 说中国所有上市公司每年的利润总和不及
　　　　一年上缴政府的印花税---这样的股市还有什么存在的价值? 这是个连赌场都不如的投
　　　　机场所, 崩溃是必然的.房市发展到今天, 比较有信服的估值是中国房产市值大概100万
　　　　亿人民币,已经和整个美国房产市值相当. 这就是房市的巨大下行风险所在.
　　　　
　　　　以中国普通城市居民的收入, 要支撑如此巨大的市值, 显然是不可能的. 房价完全由银
　　　　行的信贷来维系, 今年加印4万亿,明年还敢印多少?
　　　　
　　　　所以, 这一次, 狼真的来了.

加油_ha

连写了3篇, 当然会有不少反对意见. 但即使鼓吹看涨的人也不否认国内荒谬的离谱的
　　　　租售比. 这个比250的国际标准高了好几倍.从投资角度, 国内的房产根本就没有任何投
　　　　资价值, 如果出租, 50年都收不回来.
　　　　
　　　　显然, 买不如租.
　　　　
　　　　反对的意见主要有两点, 一是买房现在虽然不如租划算, 但几十年后起码落下套房子.
　　　　二是现在租金低, 以后肯定会涨上去.对以第一条, 已经批驳过. 现在主要批第二条.
　　　　
　　　　房租是最能反映居民收入水平的, 这就是为什么发达国家的房租远高于中国. 说北京上
　　　　海怎么怎么现代化, 人均收入怎么怎么高, 都是假的. 否则怎么解释北京上海3,4百万
　　　　的房子月租金还不如加拿大一个3线末落城市--Windsor的价值8万加元的破house高.这
　　　　也能说明为什么上海房租高于南京, 纽约高于底特律.
　　　　
　　　　所以, 中国的房租在未来50年内, 最多和美国持平. 因为我们改革开放的可操作目标就
　　　　是,21世纪中叶达到中等收入发达国家水平.以美帝为首的西方发达国家的房产租赁价格
　　　　就是我们所能达到的最高目标了, 超过去的可能性非常小.
　　　　
　　　　国内大城市,沿海地区的房价已经快和发达国家看齐了, 租金却低的可怜. 设想一下,
　　　　如果现在美国的房价不变, 房租价降到和中国一样, 你是买是租.
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　这就是我说目前国内的房产毫无投资价值, 其实买来自住也一样. 中国的房产,只有投
　　　　机, 博傻. 历史告诉我们, 凡投机的, 没有不产生泡沫的, 凡泡沫的,也没有不破灭的.
　　　　日本香港的房产投机泡沫破灭了, 美国的也破灭了. 你真的以为中国能逃脱吗? 否则,
　　　　诺贝尔经济奖非咱总理莫属.

加油_ha

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/351552.shtml

suline

楼上的，那小木屋没必要到美国买，淘宝就有定做美式“别墅”的，1500-5000元每平方，自己算，送货上门。

tcgmeo

谢谢分享

xrlmd

一口气看到第八页，实在没耐心看下去了，真真有些人是胡搅蛮缠。
做一个比喻就像是一群盲人摸着象相互说感觉后非要跟大象饲养员吵大象是什么样。腻味得很。
楼主的意思很明白，谁也没说中国房价不高，但是用美国房价来比不合适。具体原因已经列举，不再赘述。与其把时间精力花在对比上，还不如真实的寻找中国房价高的解决办法。而不是盲目对比。

个人见解如上，国情不同，生产力不同，收入不同，商品价格结构不同，文化不同，资源占有率不同，有什么可比性？上赶着比这个，争得面红耳赤的，无非就是想表示美国的月亮就是比中国圆，有意思吗？真要说到这个，某君又会说，人民发发牢骚不可以吗？是啊，你是不用负责任的发了牢骚，又回到老问题，虽然现在还有诸多不平问题，可是中国一直在向更富裕更民主的方向发展，如果因为这些牢骚鼓动了不用脑的人，中国真的动乱了，离这些精英的理想会更近还是更远？！

不如我们一点一点用我们人民的声音，用有建设性的舆论，用我们的社会监督，促进我们国家的良性发展，不行吗？不好吗？

另外，我中间看到某人引用某官员的说法，说房子的质量要控制在三十年的寿命之类的话，拜托，不要再以偏概全了，中国这么大，各地的经济发展不同，公务员水平素质不同，总不能说全国的房子都是问题房子吧？！

我是在广西南宁，不算是发达城市了吧？说三线城市也不为过了吧？我周围的房子都是可抗7级震的按国家标准的房子。你要问为什么这么确定，那我告诉你，四川地震后，我住的这一区的人都有过恐慌，纷纷打听自己住的房子质量情况知道的。再跟你说，我是住在平民区，就是草根最多的那一区，非富裕的先富起来的那拨人的垠东区。

mikezczxt

前不久，美国有一家人因未缴消防年费，房子着火了，消防队员在旁边看，见死不救呢！

mikezczxt

美国房屋“永久产权”真相》和Balkaneagle网友的跟帖
已有 13 次阅读 2012-2-12 11:04 |系统分类:财经

中美房价的正确比较和分析http://bbs.m4.cn/blog-307109-47723.html
       ——读李淼《美国房屋“永久产权”真相》和Balkaneagle网友的跟帖有感
楼主是诚实的。李淼的文章是很好的。移民中介是向有移民倾向的潜在买房投资移民介绍移民方案是是不道德滴埋了“鸡脑壳”的，有所保留的。
        二楼的Balkaneagle网友算错了账，有误导的嫌疑。

macos55555

时寒冰想做道德裁判


可是没这个能力也没这信誉